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甲級寫字樓、工商廈、商鋪、住宅

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今日地產新聞摘要
2010年11月23日
【蘋果日報】政府辣招遏炒風,震盪樓市,市場續錄得業主減價甚至撻定個案。九龍灣德福花園 C座「凶宅座」中層一單位,買家原以 290萬元購入,驚見政府重鎚打壓,擔心後市逆轉,昨決定撻定離場,一周損手 10萬元。港島龍頭屋苑鰂魚涌太古城,太湖閣低層單位,有業主急劈價至 300萬元沽出,低市價 9%至 12%,止賺離場。資深投資者水頭充足,勇者無懼,在政府出招翌日(上周六)斥資 1.66億元掃入商舖及商廈。
政府向短炒物業打重稅,物業交投即時冷卻,買家入市計劃即煞停,部份業主開始劈價求售。中原高級分區營業經理張光耀指出,太古城太湖閣低層 C室, 562方呎,業主 08年初以 241萬元購入作投資物業,曾將單位出租,月租約 8000元,回報率 4厘。單位數月前租約期屆滿,即以市價放售,叫價約 330萬元。過去周日買賣雙方深宵磋商後,終劈價 30萬元沽售,減幅 9%。該類單位於政府未出招前市值 330至 340萬元,銀行網上估價亦達 338萬元,是次造價即低市價 9%至 12%之餘,低出估價 11%。
雖然部份業主減價沽貨,惟張光耀指,太古城大部份業主「見慣風浪」,經歷過 97年金融風暴、 08年金融海嘯等,普遍具實力,未見大規模減價拋售潮,只是部份業主止賺離場。中原分行經理韓智恒指,樓市頓時以用家主導。一名用家即無懼淡風與業主拉鋸後,獲減價 22萬元,以 388萬元購入東涌映灣園 3座低層 G室。中原研究部數據顯示,今年首 10個月,持貨半年內轉手比例僅 5.6%,持貨 2年內轉手比例 21.3%,不及 08年比例 23.7%高。

【明報】西半山天匯錄得入伙以來首宗租務成交,由柏萊企業諮詢公司董事張莘購入的30樓B室,面積3284方呎,以全包租金20萬元租出,呎租60.9元,扣除管理費、差餉等,以購入價1.34億元計算,回報率約1.6厘。
根據差餉物業估價署於09年10月1日時的評核,該單位的年租值為177.36萬元,即每月租值約為15萬元(不包管理費、差餉等),經折算全包租金約為17萬元;而由09年10月至近期,差餉署數據顯示,最大面積級別單位即面積1722方呎以上單位,租金上升約13%。即該單位現時的租金,與差餉署的評核及數據大致相符。
天匯於去年售出25伙,最終有20伙撻訂,只有張莘為31樓A室、B室及30樓A室、B室完成交易,成交總額達5.2億元;

【成報】上周政府推出新措施打壓樓市,令上周末新盤交投急挫,昨日「泉薈」繼續樓盤銷售部署,而發展商新地表示,政府新措施不會影響項目銷售進度,該盤亦會如期推售。該盤於上周5已公布網上樓書,料最快可於本周五正式開售。另外,對政府推出的打壓樓市炒風措施,各發展商亦表示不同意見,另會配合政府實施新措施,部分發展商相信新措施不會影響旗下新盤銷情,亦不會改變推盤策略及步伐。
新地旗下元朗洪水橋項目「泉薈」或於本周五開售,新地代理項目聯絡經理劉家敏表示, 售樓處現正趕工建造, 銷售處工程進度或影響銷售進度,但不排除於本周開售,不排除周內公布價單。對於政府上周公布打擊炒樓措施, 劉氏指, 料對銷售影響輕微,因新措施針對炒家,而非自住用家,新措施不會影響集團項目的銷售部署, 亦不認為新措施會影響項目售價,項目意向價仍然維持同區屋苑參考水平。劉家敏同時指,項目仍以即供付款方式為主,公司亦會視乎個別用家需要而提供二按服務。

【星島日報】政府於上周五推出提高物業轉售成本及收緊按揭成數兩大措施,美聯認為上周末交投急挫,反映政府落藥過重,預計新措施對港島區樓市影響最為明顯。美聯集團執行董事黃錦康認為,政府措施「殃及池魚」,禍及希望上車、換樓的用家。而上周末交投急挫傳遞了一種壞訊息,反映政府落藥過重,炒家、小市民同受影響,他又憂慮市民會對樓市失去信心。
此外,美聯首席分析師劉嘉輝指出,上周末十大屋苑二手成交量急挫八成,僅有十四宗,創○七年有紀錄以來最大跌幅,樓價或有二至三個百分點跌幅,預期市場需要最少數周消化消息,並料新措施對港島區樓市影響最為明顯。

【東方日報】政府出「辣招」打擊炒風,料同時令地產代理生意受損,代理界遂紛紛作出應變部署,中原地產昨召開緊急會議後決定,即時叫停住宅部分行擴充計劃,初步涉及5間分行,另亦減少廣告開支等。此外,代表中小型代理行的香港地產代理商會總會主席朱建蘭亦憂慮,業界最嚴重或會出現裁員及倒閉情況。
朱建蘭稱,打炒新措施對中小地產代理行影響十分深遠。中原停開新分行。中原陳永傑表示,是次新措施力度極度嚴厲,對代理界的影響猶如○三年「沙士」。現時中原地產住宅部分行約220間,原計劃今年底前增開5間,目前將全部叫停,至於續租分行會否亦受影響,則稍後再研究。不過,他補充,員工的花紅及薪金調整將維持不變。
此外,陳氏指出,配合額外印花稅措施,該行前線員工會通知上周六起購入單位的業主,若委託該行放售時,建議該業主負責繳付額外印花稅,以簡化買賣程序,不過業主一方可拒絕有關要求。
另外,香港專業地產顧問商會會長汪敦敬亦表示,包括該會在內的本港6間中、小型地產代理行聯會昨日召開會議,與會代表均估計,受是次打擊炒樓新措施影響,剛過去兩日上述會員生意額按周同期急跌約50%至60%,因此短期內將會召開記者會,反映業界意見及提出建議。

【文匯報】配合政府增加「上車盤」,市區重建局要求提供至少60%為小於500呎的細單位,及首個依足政府最新「發水」上限10%規定的大角咀福全街/杉樹街重建項目,最終由信和置業以最佳分紅條件奪得發展權,該「蚊型」項目估計投資額只需約2億元。
項目早前獲邀入標的15個財團,最終只有7個落實入標,包括大中型發展商,如長實、新地、信置、嘉華、麗新及香港興業等,半數發展商打退堂鼓。
根據標書顯示,大角咀福全街項目日後售樓收入逾5億元,便要與市建局按比例20%至50%分紅;市場預料,該項目投資額約2億元。
大角咀福全街項目是繼西營盤項目之後,另一個訂明要建一定小型單位比例的重建項目。該項目地盤面積約6,028呎,可提供住宅樓宇總建築面積約45,208呎;項目訂明建設1幢提供約72個住宅單位,以及提供約9,042呎的商業樓面面積。按照現行方針,市建局計劃在項目中提供至少60%,即約43個面積小於500呎的單位。據悉,市建局於11月初突發信通知獲邀入標的發展商,項目將不可興建泳池。

【新報】政府推「辣招」壓市,除嚇退一眾炒家外,亦令用家入市態度轉趨謹慎。本港50個屋苑上周成交量按周減少17%至399宗,創7個星期新低,當中新界區跌幅最明顯,較前周跌26%。利嘉閣地產董事陳大偉表示,一手新盤登場加上政府出招壓市,令二手住宅交投大幅減少,本港50個屋苑上周僅錄得399宗成交,較前周480宗減少17%。他指出,新界成交量減幅最大,21個指標屋苑上周只錄得179宗成交,按周跌26%,當中新港城及錦繡花園,成交量按周減75%,分別只錄得6宗及1宗成交。此外,沙田第一城、牽晴間、盈翠半島及灝景灣均錄得逾50%跌幅。
不過陳大偉認為,政府出招僅數天,對樓市影響未全面反映,預料短期內二手成交量仍將減少。不過他分析,市場仍以用家主導,不少用家會趁樓市降溫尋找置業機會,相信交投淡靜的情況只會維持一段短時間。
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