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今日地產新聞摘要

2010年11月22日

【蘋果日報】港府落重藥打擊炒樓，熾熱樓市瞬即步入寒冬，周末交投慘淡，地產股勢必冇運行，加上中央連番收水，內地資金班資回朝的趨勢短期持續，港股在兩大利淡因素夾擊下，短期易跌難升，恒指周內料再下試 23000點大關。
政府上周五推出物業短炒印花稅及收緊樓按成數上限等措施，地產股今日肯定成為跌市重災區，該類股份的美國預託證券（ ADR）繼續全線捱沽，新地（ 016） ADR跌近半成最傷，長實（ 001）、恒地（ 012）、恒隆地產（ 101）及太古 A（ 019） ADR均跌逾 2%，新世界（ 017）則跌 1.83%，六股已足以拖低恒指 72點。物業代理美聯集團（ 1200）今日料難免一跌。
樓市降溫，連帶本地按揭市場三大龍頭亦受壓，滙控（ 005） ADR跌 1.41%，恒生（ 011）及中銀香港（ 2388） ADR同跌約 2%；東亞（ 023） ADR則跌 0.81%。

【明報】政府上周五落重藥抑制住宅炒風，有資深炒家估計，部分資金可能流至商舖炒賣市場，令炒舖火上加油；其實，商舖價格已被炒至超越1997年巔峰近四成，今年第三季「確認人交易」（俗稱「摩貨」，即未正式成交前轉售第三者）金額也創近5年新高。

這股炒風開始帶起加租潮連累租戶，近月旺角銅鑼灣部分地舖的租金大加近五成，店主唯有扭盡六壬掙扎求存，包括暫時凍結加薪或改為24小時營業增加收入，有老店更因此被迫結業。
商舖近年炒風比住宅更烈，金管局數字顯示商舖價格現已超出97年9月高峰38.7%。不過，政府上周五只宣布向兩年內轉售的住宅物業出重招，徵收5%至15%不等的額外印花稅，反而商舖短炒仍不受限制。
美聯物業稱，今年舖租雖然大致只升了約10％至15%，但部分旺角、銅鑼灣旺舖新租約租金升幅近五成。美聯數據亦顯示商舖今年第3季總成交額近153億元，創97年以來新高，其中9.08億（5.9%）屬「摩貨」交易，以金額論亦是2005年以來最高。美聯物業舖位部董事盧展豪稱，近期部分旺區商舖成交價已高至不太合理，主因是息低及熱錢流入。

【成報】政府於上周五（11月19日）就提升物業轉售成本及收緊按揭成數兩大範疇，再度「出招」以穩定樓市。根據美聯統計顯示，政府新政策出台的首個周末市況出現明顯調整，本港十大藍籌屋苑二手成交於上周六及周日（11月20日至21日）急跌至14宗，較前周末的67宗大幅減少近8成。
美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，政府上周五出台針對提高物業轉售成本及收緊按揭成數之措施，令原本因QE2帶動的熾熱市況出現「急凍」局面，不但投資者暫時卻步觀望，用家亦因為金管局收緊最高按揭成數令首期負擔突增，而未能入市，由此可見，政府是次出招之影響已波及用家市場。
劉嘉輝指出，港島區三大藍籌屋苑上周末更罕有地出現「零成交」，主要是因為金管局調低最高按揭成數措施，令有意購買售價較高的市區物業之買家突然需要承擔較高的首期支出，首期負擔增加令用家裹足不前，以致成交大跌。而九龍區上周末仍錄得9宗成交，按周下調約63%；有大型新盤「盛薈」開售中的新界區，則有5宗成交，按周減少84%。

【星島日報】政府出招抑壓樓市，過去的周末兩天，眾新盤穩銷約四十宗，其中長實等發展的大圍盛薈，首一、二批單位的中層戶已沽清，消息指，昨日有買家斥資逾二千三百萬元，連環購入兩伙，至於太古等發展的西半山蔚然，現累售二十八伙，佔可推售單位數目約三成一，平均呎價約二萬二千六百二十九元。
由長實等發展的大圍盛薈，長實執行董事趙國雄表示，該盤至上周五開售後，第一及二批的中層戶，經已沽清，同時亦有八至九成的買家使用即供付款，不少買家所報住的地址均在本港，非本港地址的買家約佔一成。至於加推單位的戶型，會視乎買家所需而定。
趙國雄指出，政府出招屬好事，可以穩定樓市發展，但由於現時政府收緊物業按揭成數，而該盤不少單位售價逾八百萬元，將會盡量協助買家，目前打算把二按借貸成數，由最高樓價一成，增加至兩成，而條款與以往相同，目前正與相關銀行及財務機構商議，詳情可望在明日公布；另外，目前也有四個買家已作登記，打算申請二按。

【東方日報】在政府打擊炒樓措施影響下，地產代理生意亦難免首當其衝。利嘉閣地產董事總經理廖偉強預期，該行本月佣金收入將減少至約8,000萬元，較原先全月目標大幅調低逾30%。
廖偉強指出，是次公布針對住宅炒風新措施，買家對後市形勢仍摸不清楚，入市步伐急轉慢，而業主亦不願大幅降價求售，雙方處於膠着局面。
他預期本月底前，二手買賣成交急跌，故將原預計本月目標佣金約1.2億元，下調至約8,000萬元，令本月佣金將按月大幅回落約38%。
廖偉強表示，若放盤業主一方能調低叫價約10%，二手屋苑成交量可望由下月中逐步回升，否則，二手買賣要等到明年農曆新年後傳統樓市「小陽春」才會有所好轉。

【文匯報】政府上周五大加額外印花稅及收緊按揭成數打壓樓市措施，致力擊退短炒人士，不過中原地產東涌區區域營業經理潘志江表示，對於向來以中、長線投資者為主導的東涌區而言，影響不大，反而不少長線投資者看好區內物業供應將會減少，對租務前景起正面作用，因而加快步伐入市。

他指出，東涌區於剛過去周六單日錄得7宗成交，較前周的周六及周日合共6宗為多。分行剛促成一宗海堤灣畔3房戶成交。

潘志江指，該分行剛促成東涌海堤灣畔5座中層B室成交，面積1,124平方呎，擁3房及全海景，成交價562萬元，呎價5,000元，屬理想價。買家為長線收租客，上址以交吉形式易手，按同類型單位市值租金兩萬元計，上址回報近4.3厘。原業主於03年7月以229萬元購入自住，現轉手獲利333萬元，物業7年內升值約1.45倍。

【新報】市場一邊廂減價個案湧現，但另一邊廂，個別手持大量單位的專業炒家，仍然雄心壯志。代理指，活躍於美孚新邨的師奶兵團，不但未有因政府出招而劈價「掟貨」，更大幅反價高達14%，並欲在市場上積極執平貨。美聯物業美孚新邨七期分行助理區域經理余柏稱，雖然現時美孚新邨750個放盤單位中，有約10%的放盤已減價3至5%，但主要為區內新晉炒家，不過，於該屋苑已有約30年炒樓經驗的一班師奶兵團卻未有「跟風」，甚至反價，平均幅度約10%。他表示，美孚新邨一期百老匯街23號中層C室，面積923方呎，在政府公布新政策前叫價僅為498萬元，但現時叫價已大幅調高至568萬元，加幅超過14%；三期百老匯街66號高層A室，面積1,767方呎，為「凹海」單位，叫價由1,200萬元加至1,350萬元，加幅達12.5%。

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