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今日地產新聞摘要

2010年11月20日

【蘋果日報】樓價有升無跌，政府終狠下重鎚打擊炒家。財政司司長曾俊華昨宣佈即時實施三項打擊炒樓措施，包括向兩年內轉售同一物業的買賣雙方，徵收最高相等於樓價 15%的額外印花稅；將 800萬元以上樓宇的按揭成數降低至六成，而 1,200萬元以上更降至五成；以及取消遲交印花稅安排。政府表明，如措施成效不彰會再出招抑炒風。經濟學者認為三招能有效遏止炒樓活動，但樓價不會因而大瀉。今次是政府推出「置安心」計劃及限制單位發水等規限後，年內第四度推出壓制樓價措施。曾俊華昨多次以不正常來形容目前的樓市，並拋出一大堆「不正常」數據來支持要用重招對付炒家。他指，目前樓價升幅遠超市民收入， 08年第四季供樓負擔比率為 32%，今年第三季已急升至 42%；一旦加息 3%，負擔比率更會升至 54%。此外，今年頭 9個月，持貨一年內轉手的單位較去年同期激增 1.1倍，其中 84%單位屬 300萬元以下，顯示炒風已蔓延至中下價樓，「炒家利用亢奮氣氛，吸引市民入市」。
壓炒家三招中，以引入額外印花稅最辣。政府在現行徵收最高 4.25%的印花稅上，分三級額外徵收印花稅。從今日起，如在 6個月內轉售同一個單位，會被徵相等於樓價的 15%稅率；在 6至 12個月徵 10%； 12至 24個月就徵 5%，「真正用家好少會兩年內買賣物業，應該唔會受影響」。即使在今日前簽訂臨時買賣合約，但未簽正式合約的單位，也會被納入徵收額外印花稅的範圍。此外，當局再不容許買賣雙方遲交印花稅。

【明報】政府宣布徵收樓宇買賣額外印花稅，金融管理局收緊800萬元以上樓宇按揭，這兩項措施，增加了炒賣成本和風險，相信樓市炒家會暫時卻步，措施可以收到冷卻樓市炒風的效果；不過，政府在土地供應取態保守，中長期樓宇供應仍然緊絀，整體樓市供求緊張的格局並未改變。所以，政府昨日的措施，只是治本之策，未能扭轉市民對「樓價必升」的預期；在熱錢充斥，通脹升，市民尋求資產保值驅動下，即使樓市淡靜一段時期，樓價再上升的動力依然存在。
政府再出招，除了基於宏觀量化寬鬆大環境的衝擊，本港這個小氣候，今年頭9個月，12個月內轉手的樓宇買賣上升了114%，同時第13個月至24個月的交易則減少了18%，明顯說明炒賣時間愈來愈短。在今年上半年，12個月內轉手的短炒個案中，84%的個案是樓價在300萬元以下的樓宇。從財政司長曾俊華介紹的情，顯示政府「終於」承認樓市炒風已經影響到市民生活，相信此乃促使政府出重鎚的原因；不過，去年大約這個時候，行政長官曾蔭權還說豪宅炒賣不會影響中下價樓宇，曾俊華披露的數字，證明曾蔭權對樓市實的認知偏差和判斷錯誤，未能及時有效應對，使整體社會要承受樓市泡沫的惡果。
相對於今年以來政府多次出招遏抑樓市，昨日徵收三級額外印花稅和減低豪宅按揭成數，可說最具震懾效果，因為大幅度增加炒賣成本，而且加大炒家的炒賣風險，會急速冷卻炒賣。今日起，6個月內樓宇買賣，政府要徵收15%額外印花稅，這個重稅，會杜絕短期炒賣，因為要樓價在半年內升逾15%，炒家才有利可圖，風險太高了，相信炒家會自短期炒賣縮手。
證諸新措施公布後，屯門、天水圍等一些中下價樓盤，業主劈價7-10%求售，另外，有地產代理預計，未來一段時間，樓宇買賣宗數會銳減50%，買賣不熱熾，一般都不會使樓價升，顯示新措施就遏抑樓市，起到立竿見影效果。

【成報】政府出招打壓樓市，部分買家入市態度轉趨觀望，個別換樓業主為鎖定利潤，願意提供溫和議價空間，其中將軍澳及沙田區，分別錄得減價成交個案。香港置業唐文迪指出，該行剛錄一宗將軍澳居屋富寧花園551呎單位成交，買家有見屋苑居住環境通爽幽靜，故即時向業主提出議價，成功獲取減價11萬元，減幅約5%，最後爽快拍板以自由市場價約199萬元入市。

該成交之富寧花園單位為2座中層M室，面積約551平方呎，屬2房設計，享翠綠山景，以自由市場價約199萬元計算，折合平均呎價約3,612元。富寧花園減幅高見5%

此外，該公司沙田第一城分行經理黃英龍表示，由於市場消息指政府即將出招壓抑樓市，個別業主為趕快沽貨，本周起即以「筍價」吸引買家，其中該行剛促成一宗沙田第一城395呎單位成交，成交價較市場略低約2%。
該成交之沙田第一城單位為44座高層B室，建築面積395平方呎，2房間隔，望內園景，成交價205萬元，平均呎價約5,190元，略低於市價2%。買家屬一名外區投資者。現時單位每月以7,200元租出，若租約期滿，每月租金可調升至8,500元，屆時租金回報將達5厘。
資深投資者「白旋風」陳清白表示，預期有關措施，短期將令樓價有溫和調整。他指出，收緊按揭成數範圍涉及寫字樓及商舖交易，料有關措施將令寫字樓及商舖價格，有機會出現20%至30%調整，豪宅價則料有10%至20%調整；至於十大屋苑的價格，相信調整幅度較溫和，料於10%以內。陳清白又指，個人會繼續保持理性態度，不會輕易入市。　　資深投資者鄭躬明表示，認為新措施可令短炒風氣收歛，不過兩年年期並不算長，料對具實力炒家影響不太。他又指，由於新措施針對短炒物業，相信對不同市場的炒賣亦有影響，估計整體樓市或因而出現調整。
經濟學家關焯照表示，是次政府出手極重，大大增加投資者的買賣成本，樓價至少要升25%，炒家才會有利可圖，故投資者將失去炒賣的意欲。他估計，樓價於未來數星期至少下調3%至5%，之後要看市場是否有更多物業於市場出售，若市場的供應突然大增，樓價一定會再下調。

【星島日報】政府昨天再度推出打擊炒樓措施，令樓市瀰漫觀望氣氛，其中由長實等發展的大圍盛薈，於昨天傍晚開售，銷售首批連第一次加推的二百一十六伙，當中一百零八伙於開售首一個小時沽清，現保留第二次加推的一百一十九伙於今天發售；市場消息指，項目首批二百一十六伙近沽清，並有一組溫州客斥資逾一億三千萬元，連購十三伙。而因應政府收緊逾一千萬以上樓價的按揭成數，發展商將會與財務機構商議，將二按成數由原先最高樓價一成增至兩成。
長實等發展的大圍盛薈，於昨天傍晚首度開售，長實執行董事趙國雄表示，樓盤於昨晚七時開售，首批推出的三百三十五伙，將分批推出發售，昨晚先發售首批及第一次加推的二百一十六伙，至於第二次加推的一百一十九伙，留待今天期間推出，而該批單位不會考慮減價。

【東方日報】政府再出手冷卻樓市，主因樓價升勢凌厲，事實上，近日各屋苑高價個案不斷，鰂魚涌太古城觀海台北海閣剛有單位以890萬元易手，呎價逾1.06萬元，創該期歷史新高，並較九七年樓市頂峰購入價高出65萬元。而居屋升勢更見突出，慈雲山慈安苑有單位售209.8萬元，較九七年一手價升值達七成。
太古城本月錄約33宗成交，平均呎價8735元。超九七年購入價8%
利嘉閣鄭其昌表示，太古城北海閣中層B室，外望維港海景，面積835方呎，以890萬元易手，呎價10,659元，創同期單位歷史新高，上址九七年第三季購入價825萬元，期內升值近8%。中原楊文傑稱，同區南豐新邨6座高層C室，面積474方呎，獲投資者以348萬元購入，呎價7,342元，創同類單位近期新高，較九七年九月購入價亦高出逾8%。
世紀21奇豐物業徐永成稱，換樓客斥359萬元購入馬鞍山嵐岸7座高層D室，呎價5,256元，創下同類型單位成交價歷史新高。

【文匯報】對於政府再出新招穩定樓市，資深投資者和市場人士普遍認為，新措施有利有弊：有利方面，加重炒賣成本，打擊市場短炒之風，未來樓宇成交量和樓價均會下跌；弊處方面，同時亦會令樓市流通量減少，而收緊按揭成數，增加了真正用家的買樓難度。

中原地產住宅部董事總經理陳永傑表示，政府新徵收的印花稅，強而有力，可令熾熱的樓市即時被「急凍」，有效打擊市場的投機活動。他指出，新措施令短線投資者轉售成本大大增加，相信會嚴重窒礙短炒投資者入市意慾，或將令部分炒家轉移成長線投資者，但對用家影響不大。陳永傑相信，此措施將令物業市場投機活動大幅減少，料未來一個月成交量將較上月減少30%至50%。

恒生商學書院商學院院長蘇偉文表示，新措施屬平穩政策，雖然未算「重手」，但料可收成效，由於炒賣成本大幅增加，料短期內短炒個案將急跌20%以上亦不足為奇。他說，在原定徵收的4.25%印花稅項目上，半年內轉售物業，將再加上15%額外印花稅，令炒賣成本激增約20%，即所轉售物業需有至少約25%的升值，炒家才算有利可圖；估計措施對非專業炒家帶來一定打擊。

【新報】政府出招壓抑樓市炒風，急速冷卻二手市場氣氛，準買家抱持觀望態度，靜待市場變化，暫停睇樓，加上大型新盤開售，亦搶佔不少二手購買力，導致指標屋苑未來兩天的預約睇樓量顯著下滑。根據利嘉閣地產研究部數據估算，全港50個指標僅錄2,885組客戶預約在本周末睇樓，較上周末大幅減少21%，連跌3周，投資者睇樓比例更急挫8.5個百分點至13.9%的偏低水平。
按地區分析，港、九、新界3區指標屋苑預約睇樓量同告下跌，新界區指標屋苑周末預約睇樓量較上周減少24%至1,090組，跌幅較大；在大型新盤「盛薈」開售分散客源情況下，大圍金獅花園的周末預約睇樓量急挫56%，荃灣綠楊新邨及沙田沙田第一城的預約睇樓量亦分別減少33%及23%。雖然綠楊新邨早前睇樓量受新界區新盤開售影響，早已出現下跌，加上政府突如其來出招壓抑樓市，有準買家臨時取消睇樓約定，綠楊新邨周末預約睇樓量的跌幅明顯較新界區其他屋苑為多。

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