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今日地產新聞摘要
2010年11月20日
【蘋果日報】樓價有升無跌,政府終狠下重鎚打擊炒家。財政司司長曾俊華昨宣佈即時實施三項打擊炒樓措施,包括向兩年內轉售同一物業的買賣雙方,徵收最高相等於樓價 15%的額外印花稅;將 800萬元以上樓宇的按揭成數降低至六成,而 1,200萬元以上更降至五成;以及取消遲交印花稅安排。政府表明,如措施成效不彰會再出招抑炒風。經濟學者認為三招能有效遏止炒樓活動,但樓價不會因而大瀉。今次是政府推出「置安心」計劃及限制單位發水等規限後,年內第四度推出壓制樓價措施。曾俊華昨多次以不正常來形容目前的樓市,並拋出一大堆「不正常」數據來支持要用重招對付炒家。他指,目前樓價升幅遠超市民收入, 08年第四季供樓負擔比率為 32%,今年第三季已急升至 42%;一旦加息 3%,負擔比率更會升至 54%。此外,今年頭 9個月,持貨一年內轉手的單位較去年同期激增 1.1倍,其中 84%單位屬 300萬元以下,顯示炒風已蔓延至中下價樓,「炒家利用亢奮氣氛,吸引市民入市」。
壓炒家三招中,以引入額外印花稅最辣。政府在現行徵收最高 4.25%的印花稅上,分三級額外徵收印花稅。從今日起,如在 6個月內轉售同一個單位,會被徵相等於樓價的 15%稅率;在 6至 12個月徵 10%; 12至 24個月就徵 5%,「真正用家好少會兩年內買賣物業,應該唔會受影響」。即使在今日前簽訂臨時買賣合約,但未簽正式合約的單位,也會被納入徵收額外印花稅的範圍。此外,當局再不容許買賣雙方遲交印花稅。

【明報】政府宣布徵收樓宇買賣額外印花稅,金融管理局收緊800萬元以上樓宇按揭,這兩項措施,增加了炒賣成本和風險,相信樓市炒家會暫時卻步,措施可以收到冷卻樓市炒風的效果;不過,政府在土地供應取態保守,中長期樓宇供應仍然緊絀,整體樓市供求緊張的格局並未改變。所以,政府昨日的措施,只是治本之策,未能扭轉市民對「樓價必升」的預期;在熱錢充斥,通脹升,市民尋求資產保值驅動下,即使樓市淡靜一段時期,樓價再上升的動力依然存在。
政府再出招,除了基於宏觀量化寬鬆大環境的衝擊,本港這個小氣候,今年頭9個月,12個月內轉手的樓宇買賣上升了114%,同時第13個月至24個月的交易則減少了18%,明顯說明炒賣時間愈來愈短。在今年上半年,12個月內轉手的短炒個案中,84%的個案是樓價在300萬元以下的樓宇。從財政司長曾俊華介紹的情,顯示政府「終於」承認樓市炒風已經影響到市民生活,相信此乃促使政府出重鎚的原因;不過,去年大約這個時候,行政長官曾蔭權還說豪宅炒賣不會影響中下價樓宇,曾俊華披露的數字,證明曾蔭權對樓市實的認知偏差和判斷錯誤,未能及時有效應對,使整體社會要承受樓市泡沫的惡果。
相對於今年以來政府多次出招遏抑樓市,昨日徵收三級額外印花稅和減低豪宅按揭成數,可說最具震懾效果,因為大幅度增加炒賣成本,而且加大炒家的炒賣風險,會急速冷卻炒賣。今日起,6個月內樓宇買賣,政府要徵收15%額外印花稅,這個重稅,會杜絕短期炒賣,因為要樓價在半年內升逾15%,炒家才有利可圖,風險太高了,相信炒家會自短期炒賣縮手。
證諸新措施公布後,屯門、天水圍等一些中下價樓盤,業主劈價7-10%求售,另外,有地產代理預計,未來一段時間,樓宇買賣宗數會銳減50%,買賣不熱熾,一般都不會使樓價升,顯示新措施就遏抑樓市,起到立竿見影效果。

【成報】政府出招打壓樓市,部分買家入市態度轉趨觀望,個別換樓業主為鎖定利潤,願意提供溫和議價空間,其中將軍澳及沙田區,分別錄得減價成交個案。香港置業唐文迪指出,該行剛錄一宗將軍澳居屋富寧花園551呎單位成交,買家有見屋苑居住環境通爽幽靜,故即時向業主提出議價,成功獲取減價11萬元,減幅約5%,最後爽快拍板以自由市場價約199萬元入市。

該成交之富寧花園單位為2座中層M室,面積約551平方呎,屬2房設計,享翠綠山景,以自由市場價約199萬元計算,折合平均呎價約3,612元。富寧花園減幅高見5%

此外,該公司沙田第一城分行經理黃英龍表示,由於市場消息指政府即將出招壓抑樓市,個別業主為趕快沽貨,本周起即以「筍價」吸引買家,其中該行剛促成一宗沙田第一城395呎單位成交,成交價較市場略低約2%。
該成交之沙田第一城單位為44座高層B室,建築面積395平方呎,2房間隔,望內園景,成交價205萬元,平均呎價約5,190元,略低於市價2%。買家屬一名外區投資者。現時單位每月以7,200元租出,若租約期滿,每月租金可調升至8,500元,屆時租金回報將達5厘。
資深投資者「白旋風」陳清白表示,預期有關措施,短期將令樓價有溫和調整。他指出,收緊按揭成數範圍涉及寫字樓及商舖交易,料有關措施將令寫字樓及商舖價格,有機會出現20%至30%調整,豪宅價則料有10%至20%調整;至於十大屋苑的價格,相信調整幅度較溫和,料於10%以內。陳清白又指,個人會繼續保持理性態度,不會輕易入市。  資深投資者鄭躬明表示,認為新措施可令短炒風氣收歛,不過兩年年期並不算長,料對具實力炒家影響不太。他又指,由於新措施針對短炒物業,相信對不同市場的炒賣亦有影響,估計整體樓市或因而出現調整。
經濟學家關焯照表示,是次政府出手極重,大大增加投資者的買賣成本,樓價至少要升25%,炒家才會有利可圖,故投資者將失去炒賣的意欲。他估計,樓價於未來數星期至少下調3%至5%,之後要看市場是否有更多物業於市場出售,若市場的供應突然大增,樓價一定會再下調。

【星島日報】政府昨天再度推出打擊炒樓措施,令樓市瀰漫觀望氣氛,其中由長實等發展的大圍盛薈,於昨天傍晚開售,銷售首批連第一次加推的二百一十六伙,當中一百零八伙於開售首一個小時沽清,現保留第二次加推的一百一十九伙於今天發售;市場消息指,項目首批二百一十六伙近沽清,並有一組溫州客斥資逾一億三千萬元,連購十三伙。而因應政府收緊逾一千萬以上樓價的按揭成數,發展商將會與財務機構商議,將二按成數由原先最高樓價一成增至兩成。
長實等發展的大圍盛薈,於昨天傍晚首度開售,長實執行董事趙國雄表示,樓盤於昨晚七時開售,首批推出的三百三十五伙,將分批推出發售,昨晚先發售首批及第一次加推的二百一十六伙,至於第二次加推的一百一十九伙,留待今天期間推出,而該批單位不會考慮減價。

【東方日報】政府再出手冷卻樓市,主因樓價升勢凌厲,事實上,近日各屋苑高價個案不斷,鰂魚涌太古城觀海台北海閣剛有單位以890萬元易手,呎價逾1.06萬元,創該期歷史新高,並較九七年樓市頂峰購入價高出65萬元。而居屋升勢更見突出,慈雲山慈安苑有單位售209.8萬元,較九七年一手價升值達七成。
太古城本月錄約33宗成交,平均呎價8735元。超九七年購入價8%
利嘉閣鄭其昌表示,太古城北海閣中層B室,外望維港海景,面積835方呎,以890萬元易手,呎價10,659元,創同期單位歷史新高,上址九七年第三季購入價825萬元,期內升值近8%。中原楊文傑稱,同區南豐新邨6座高層C室,面積474方呎,獲投資者以348萬元購入,呎價7,342元,創同類單位近期新高,較九七年九月購入價亦高出逾8%。
世紀21奇豐物業徐永成稱,換樓客斥359萬元購入馬鞍山嵐岸7座高層D室,呎價5,256元,創下同類型單位成交價歷史新高。

【文匯報】對於政府再出新招穩定樓市,資深投資者和市場人士普遍認為,新措施有利有弊:有利方面,加重炒賣成本,打擊市場短炒之風,未來樓宇成交量和樓價均會下跌;弊處方面,同時亦會令樓市流通量減少,而收緊按揭成數,增加了真正用家的買樓難度。

中原地產住宅部董事總經理陳永傑表示,政府新徵收的印花稅,強而有力,可令熾熱的樓市即時被「急凍」,有效打擊市場的投機活動。他指出,新措施令短線投資者轉售成本大大增加,相信會嚴重窒礙短炒投資者入市意慾,或將令部分炒家轉移成長線投資者,但對用家影響不大。陳永傑相信,此措施將令物業市場投機活動大幅減少,料未來一個月成交量將較上月減少30%至50%。

恒生商學書院商學院院長蘇偉文表示,新措施屬平穩政策,雖然未算「重手」,但料可收成效,由於炒賣成本大幅增加,料短期內短炒個案將急跌20%以上亦不足為奇。他說,在原定徵收的4.25%印花稅項目上,半年內轉售物業,將再加上15%額外印花稅,令炒賣成本激增約20%,即所轉售物業需有至少約25%的升值,炒家才算有利可圖;估計措施對非專業炒家帶來一定打擊。

【新報】政府出招壓抑樓市炒風,急速冷卻二手市場氣氛,準買家抱持觀望態度,靜待市場變化,暫停睇樓,加上大型新盤開售,亦搶佔不少二手購買力,導致指標屋苑未來兩天的預約睇樓量顯著下滑。根據利嘉閣地產研究部數據估算,全港50個指標僅錄2,885組客戶預約在本周末睇樓,較上周末大幅減少21%,連跌3周,投資者睇樓比例更急挫8.5個百分點至13.9%的偏低水平。
按地區分析,港、九、新界3區指標屋苑預約睇樓量同告下跌,新界區指標屋苑周末預約睇樓量較上周減少24%至1,090組,跌幅較大;在大型新盤「盛薈」開售分散客源情況下,大圍金獅花園的周末預約睇樓量急挫56%,荃灣綠楊新邨及沙田沙田第一城的預約睇樓量亦分別減少33%及23%。雖然綠楊新邨早前睇樓量受新界區新盤開售影響,早已出現下跌,加上政府突如其來出招壓抑樓市,有準買家臨時取消睇樓約定,綠楊新邨周末預約睇樓量的跌幅明顯較新界區其他屋苑為多。
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