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今日地產新聞摘要

2010年8月18日

【明報】發展商無懼政府出招，昨天拍賣的兩幅九龍市區地皮，均以破市場預期上限成交，李嘉誠旗下的長實(0001)罕有地一天豪擲76.1億連奪兩地，也是長實近4年來首度在賣地場奪得地皮。其中以35.1億元投得的紅磡地皮，競投氣氛最為激烈，每方呎樓面地價9579元，不但高於勾地價近1倍，更打破97年6月，同由長實奪得同區環海街地皮(即現時海名軒)、每方呎樓面地價達8451元的區內高峰價，創出紅磡地價新高。

長實對上一次成功在拍賣上拿地，要追溯至06年11月，以32.4億元買入馬鞍山77區地皮(即現時待批預售的「天宇海」)。近期長實亦積極投地，今年6月曾力爭何文田前山谷道2期地王，結果僅負於新地(0016)而未能奪標。

昨天拍賣的何文田亞皆老街及紅磡灣填海區地皮，市場焦點原先集中在具發展豪宅潛力的亞皆老街地皮上，但該地拍賣初段競投氣氛較冷淡，先由持28號牌的華懋，以及持36號牌的信置(0083)與嘉里(0683)合組財團分別承接第一口及第二口後，卻多次被拍賣官指未到底價，及後承價至32.2億元後，由4000萬元每口價調低至2000萬後，氣氛才見激烈，期間長實多次以「槍手」掩人耳目，終由持48號牌的代表，以41億元奪標，樓面呎價10,399元。

紅磡地皮的競投氣氛則較激烈，期間更有多個發展商同時舉牌競投。承價至22.2億元時，拍賣官下調每口價，由3000萬減至1000萬元，發展商更見短兵相接。經過長達1小時15分鐘，11個財團競投，共承接145口價後，長實再度重施故技，再由持48號牌的代表奪標。該地承價次數除打破97年拍賣小西灣地王時的130口外，亦繼04年何文田天光道地王(即現時半山壹號)承價221次後，近6年來最多承價次數的地皮。

【蘋果日報】發展商一招高價搶地，效力更勝政府的「3招14式」。政府上周出招後，樓市炒風一度收歛，部份炒家甚至嚇至減價沽貨。不過，受賣地消息刺激，業主心雄病復發，紅磡最嚴重，有多達三成反價，個別加幅逾一成，並有買家追價入市。

發展商明剃政府眼眉，業主亦不放3招14式在眼內，有代理指紅磡地皮成交後，區內業主見賣地成績超乎預期，開價更進取，已即時反價5至7%。

美聯物業高級營業經理曾偉堯表示，政府出招，市場一度預期昨日拍賣的何文田及紅磡兩幅地皮，競投氣氛勢受影響，結果卻出乎所料，故在賣地後，紅磡即有三成業主反價，有業主更嫌加得少，索性封盤。海濱南岸3座高層G室，770方呎，即使政府出手打壓樓市，業主仍看好賣地，上周已加價30萬至680萬元，現見賣地成績超預期，昨日更封盤；屋苑另一個面積559方呎的單位，原叫價450萬元，業主現更將單位轉租不租，叫租1.5萬元。

黃埔花園有放盤勁加價逾一成。中原地產分行經理林麗華表示，5期1座低層H室，577方呎，賣地後大幅加價10.3%至430萬元放售，呎價7452元。

【成報】昨日土地拍賣競投氣氛激烈，成績超乎市場預期。最終兩地均由長實投得，紅磡紅鸞道地皮以35.1億元成交，樓面地價為每平方呎9,597元；而九龍城亞皆老街地皮則以41億元成交，樓面地價為每平方呎10,399元。兩幅地皮成交價較勾地價17.7億元及28.57億元，分別高出約98%及44%。

萊坊執行董事陳致馨表示，兩幅土地同屬中密度的發展項目，適合發展為優質的分層式住宅單位。預料紅鸞道地盤將分為四座發展，提供20-25層共300至350個住宅單位及部分作商業用途。預計總發展及建築成本約達11億（不包括地價在內），落成後住宅單位開售價須達每平方呎15,000元。而亞皆老街地盤落成後可建20層共250至300個住宅單位，預計總發展及建築成本分別約達12億元（不包括地價在內），落成後住宅單位開售價須達每平方呎17,000元。

【新報】上周五政府公布新一輪抑制樓價措施，並禁止樓花摸貨，以及把樓價1,200萬元以上的豪宅按揭成數降至六成。上述措施明顯為打擊新樓及豪宅物業炒風，但事後已有投資者表明，會把資金轉向中小型二手物業市場。日前東涌映灣園便有一名投資者一擲逾2,000萬元購入4伙海景戶，可見新措施令資金流向二手市場，投資者亦對二手中小型市場蠢蠢欲動。

政府降低豪宅按揭成數，令部份豪宅投資者轉移目標至中小型二手物業。其中東涌映灣園錄得大手掃貨個案，中原區域經理潘志江表示，日前一名外區投資者豪擲2,192萬元入市4伙高層海景戶，平均每伙造價548萬元。上述4個單位分別為3伙11座高層H室及1伙11座高層A室，單位面積分別為1,228方呎及1,220方呎，H單位成交呎價4,463元，另A單位呎價為4,492元，創下同類型單位新高價成交。

【星島日報】市場消息指，大潭紅山半島再有洋房成交，涉及為松柏徑I型單號屋，面積三千零五十四方呎，以約五千萬元易手，平均呎價約一萬六千三百七十二元。

美聯高級區域經理鄭卓帆表示，何文田富甲半山半山徑十二號高層，面積約一千四百九十一方呎，以約一千八百萬元成交，平均呎價約為一萬二千零七十二元，買家為同區長投資客。原業主於去年九月以約一千八百零四萬元買入該單位，是次成交帳面虧蝕約四萬元，扣除交易成本，實際上虧損逾六十萬元。

【東方日報】長實（00001）昨日勇奪九龍區兩幅豪宅用地，集團董事總經理兼副主席李澤鉅透露，主要原因是規劃上能夠配合，兩幅地皮分別有九成以上單位擁有翠綠草地景及永久海景等，但認為成交價對後市沒有特別指標作用。

李澤鉅表示，在土地拍賣場上爭奪地皮，價錢通常都不會太便宜。他又說，兩幅地皮成交價對後市沒有特別指標作用，原因是屬下員工為兩地皮提交出色的建築圖則，才能做到靚景觀單位比例高，故不能與市場一般估值一概而論。

他表示，第一幅亞皆老街地皮，員工提交的建築圖則，有九成單位可望大片靚草地，紅磡灣地皮，則有九成以上單位可望中環市中心景或永久海景，即使地盤前臨物業建成也不影響單位景觀，而且該地皮會盡量配合提供部分面積少於1,000方呎的細單位。

【文匯報】兩幅九龍市區地皮昨以高於市場預期上限成交價售出後，為區內業主打下強心針，即時收窄議價空間，當中紅磡區部分業主封盤或反價8%至10%，其中有海逸豪園業主反價70萬元而獲買家追價成交；何文田區業主亦主動致電代理行要求提價，加幅由3%至5%不等。

中原地產黃埔及海逸高級區域營業董事鮑志德表示，紅磡灣地皮賣地成績十分理想，對區內樓市起指標作用，區內業主亦即時收窄議價空間，少部分業主更提價8%至10%，反映不少業主均看好後市，並相信地皮日後發展可吸引區內龐大的換樓客源。

中原地產黃埔第二分行A組分區營業經理包偉倫指出，於賣地後即錄得反價成交個案，單位為海逸豪園23A座高層A室，面積1,132呎，業主原先叫價980萬元，賣地後即反價至1,050萬元。買家最終願意追價成交，呎價9,276元。新買家為用家，作自住之用。原業主於2002年1月以471萬元購入，持貨8年多，是次獲利579萬元，升值1.2倍。

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