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今日地產新聞摘要
2014年8月14日
【明報】科一物業按揭http://www.cpm.com.hk,葉高昭:借二按入市,埋計時炸彈

自從去年4月一手條例實施,一手樓經過了約半年的冷卻期後,漸漸活躍,原因包括各大發展商為買家提供大量優惠,好像提供雙倍印花稅(DSD)和買家印花稅(BSD)補貼,樓花提早上會額外折扣等,個別更會提供二按。利用發展商提供的二按入市,可說「有辣有唔辣」,買家固然可以用較少首期買樓,但也要小心,一來不是每宗個案都一定批出二按,二來二按還款期較短,一旦未能成功在指定期限還清二按,便要支付遠高於一按的利息支出。

葉高昭指出,發展商提供各類現金補貼目的其實非常簡單,就是要營造一個價格抵買的氣氛,令買家覺得不要「走寶」,刺激入市神經,而這是市場策劃的技考而已,只要買家感到超值,發展商賣得歡喜,並無不妥。

發展商提供二按 刺激入市神經

「不過,發展商提供不同的二按計劃,對某一部分未有能力繳付足夠首期的買家,可能等同埋下『計時炸彈』。」

葉指出,近幾年政府推出的按揭政策,主要是提高置業門檻,排拒某些資金不足或薪金不足的潛在買家入市,希望降低假若將來樓市逆轉時市場對他們的傷害。「市面上所有銀行必須遵從政府推出的政策,唯獨發展商或財務公司所推出的二按計劃,較少受政府按揭政策監管,美其名為幫助業主上會,實際是挑戰政府的政策底線!」

倘樓市逆轉 業主將臨兩難

他又表示,近年政府不斷收緊按揭供款比率,提高首期資金門檻,加上樓價不斷攀升,促使買家開始依賴二按計劃提供額外資金來源。

「地產代理及發展商以提供優惠二按計劃作招徠,但二按計劃並不是風險池,不是必能成功借出的。就算買家成功承做二按,也可能會因樓市波動下調以致『供死會』。」

另外,「二按計劃的按揭利息往住遠高於銀行按揭利息,縱使有些計劃以首數年低息作招徠,但假若優惠期後二按按揭未能清還,利息便會調整至遠高於一按利率,令買家供款壓力突然加重,更甚是假若不幸地那時樓價往下調整,而香港銀行息口調整向上,業主便有可能發生供又供不起,賣樓又要補回差價(負資產)的困局。」

葉高昭覺得,最大的問題是發展商及物業代理往往因現時政策下,經常以二按作推銷賣點,營造二按按揭必能貸出的假象,客戶信以為真,可以以較少首期置業而簽下臨時買賣合約,最後發現發展商以各種理由拒絕其申請,資金不足的買家便手足無措,甚至無法上會而撻訂。

銀行估價足 推升樓市

近期樓市再升溫,科一葉高昭認為,其中一個原因,是銀行估價取態突然有變。「我可列舉一些例子,早前一個荃灣海濱花園2座中層一個419方呎單位, 叫價490萬, 今年2月開始放盤, 參觀者眾多, 但由於當時銀行估價不足, 估價一直只介乎443萬至457萬之間, 令一眾參觀者望門興嘆。直至6月, 突然有銀行可估到485萬, 該盤即日成交, 帶動隨後一個月海濱成交價爆升10%。」

葉高昭指出,無論用家抑或投資者都甚依賴按揭,銀行估價不足,業主如想順利套現,難免要遷就銀行估價,「回想2008年金融海嘯時,銀行為降低風險,不得不大幅降低估價,大銀碼的甚至停止估價,導致當時樓價短時間內大幅下滑。」

業主急套現 被迫遷就銀行,「記得當時陽明山莊一個低層2105方呎單位,08年中以市價放盤2400萬元,由於遇上金融海嘯, 多家銀行都不願意出估價,業主又急需套現,結果有一對夫婦僅願出1520萬元,呎價低至7221元,由於這對夫婦不需要找銀行承做按揭,才可幫業主順利套現,而當時與前一宗同樣低層呎價為9558元計, 跌幅達24%,當時幾近震散豪宅市場。」

市民貪低息 H按主導

根據金管局的統計,拆息按揭(H按)的比例,由前年曾低見3%,急升至6月時76%。葉高昭說,「我們每月約200宗的按揭轉介個案統計,採用H按於本年7月更高達90%, 即除了小部分工業單位、舖位,以及一些加按套現未能享用H按, 差不多全部已經採用H按。」

他認為,H按受歡迎,主因H按息率現時約為Hibor加1.7厘,即實際按息約為1.9厘,較一般最優惠揭息率約為P減2.85厘,即實際利率2.15厘,低了0.25厘,「消費者很簡單,哪個平就揀哪個。」

「有市場人士說, 由於同業拆息利率每日浮動,較最優惠利率波動,因此使用H按的風險較高, 但他們可能不知,大部分銀行自2012年中起,逐漸願意以當時P減的實際利率作為封頂上限,直至今天來說, 消費者可以說是無風險地享受H加與P減的息差。」


【東方日報】指,東涌東擬填海建四萬單位。規劃署完成東涌新市鎮擴展研究,東涌東擬填海,興建四萬個住宅單位,預計可以容納約十二萬人;而東涌西則放棄填海,以免破壞天然海岸線和東涌河,只興建八千個低密度住宅單位。而東涌東及東涌西均擬建港鐵站,方便居民出入。

【蘋果日報】說,黃埔新邨僭建,業主被罰款。紅磡黃埔新邨平台非法僭建嚴重,屋宇署上月票控多名業主違反《建築物條例》,即未有遵照屋宇署發出命令,於60日內清拆僭建物及修復單位。六名業主昨在九龍城裁判法院認罪,同意逾期未有將單位修復達298天,各被判罰款2,894至7,490元。

【星島日報】指,中企投地建樓望實而不華。近月樓市恢復熱鬧,不少新樓盤推出,二手屋苑單位成交紛紛創出新高價,不過發展商買地則「戴鋼盔行騎樓底」,昨日開標的兩幅官地,成交價低於市場預期,充分反映發展商的保守心態。

【新報】稱,麥包冀滅燈,出山搞劏場,獲100萬資金助銷英皇大道廣場。有知情人士透露,麥包有多次拆場經驗,惟結果往往不能盡如人意。2006年麥氏與拍檔將旺角金魚街概念引入商場,在鰂魚涌打造成水族廣場,但開幕後擬因與拍檔意見不合而離場。同年旺角砵蘭街東京銀座商場,邀請娛樂圈中人協力,嘗試以名人效應招徠。

【文匯報】指,荃灣地低下限逾13%批出。在土地供應持續增加及美國加息步伐愈行愈近情況下,樓市前景添壓,新界區地價再度「插水」。上周吸引多達11個財團捧場入標的荃灣楊屋道綜合發展用地,昨開標卻未能帶來驚喜,最終億京「爆冷」以39.398億元中標,較市場預期下限低逾13%,樓面地價每呎跌至僅3,693元,創荃灣區兩年半地價新低,亦平過同日開標、由宏安投得的馬鞍山恒光街地盤。

【太陽報】報道,元朗舖漲租倍倍聲。內地個人遊大減,加上消費力下降,鐘錶及珠寶店開到密集嘅核心區零售商舖首當其衝,租金走勢向下,但主攻藥房、化妝品店等嘅新界區商舖就未受影響。好似元朗區舖位租金持續上漲,有區內經營超過三十年嘅食肆話,青山公路舖租「基本上已經係市區價」,事實上區內有二線街舖租金加幅更高近1.4倍,等同甚至勁過以往嘅尖沙咀及旺角區。

【成報】稱,林達民:餘貨料短期內「清袋」,尚悅累套現逾90億。一手勢頭熾熱不減,發展商加快推售步伐。恒地(012)及新世界(017)協同發展的尚悅,位於元朗富達廣場之銷售中心昨日開業,恒地營業(一)部總經理林達民稱,料本周推出第三張價單。他指,項目開售至今累售2,237伙,佔單位總數逾86%,套現逾91.5億元。

【信報】謂,港人不吃不喝14年才能置業
中文大學昨天公布最新的港人生活質素指標,去年本港整體生活質素指數為102.57,較前年下跌0.33,反映本港整體生活質素下降。其中經濟指數下跌0.45,是歷來最低水平;物業負擔能力的比率更創下12年來最差紀錄,港人儲蓄要不吃不喝14.19年,才能在九龍市區買到一個400呎單位。

2013年度「香港生活質素指數」由社會、經濟及環境三組分類指數合共21個指標組成,以電話訪問逾千名市民。結果顯示,除社會指數輕微上升外,經濟及環境分類指數都下跌,經濟指數更下降0.45,是自2002年(基準年)以來最低水平,顯示本港經濟及環境的生活質素,過去兩年持續下降。
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