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投資初哥，問題天天都多！

2014年4月18日

近期多咗人買唔到港樓，第—次買樓經驗就去咗曰本東京(當中涉及匯率，投資回報，利息，收租託管，選擇地區，地震，幅射，海嘯等)人云亦云那問題就自然多了。

先談港人要買日本東京房產經常會必問第—個問題：有冇好似香港的田土廳查冊記錄(land search)可以清楚看到以往層樓的歷史？例如上手買入價，名字，有冇按揭，是否兇宅等問題，答案是沒有的。點解？首先從香港說起，香港買樓—定要經過律師去草擬樓宇正式買賣合約，二手買賣祗有臨時買賣合約由地產代理草擬並負責三方簽署，之後14天內必須到律師樓簽署正式買賣合約，除臨約是代理用筆去寫外，之後所有文件全部由律師樓去負責，例如樓契，買賣合約，按揭契三份文件，在簽約後根據合約精神去履行，任何爭拗，不履行合約條款，悔約，踢契，要打官司全部經律師代表上法庭仲裁審議，由法庭裁決！

香港咁文明，全靠合約精神，但是日本買樓是沒有律師樓代表的，買賣過程跟香
港完全唔同。日本促成樓宇交易，非常依賴地產代理去把關，首先沒有臨約，代理初段角力洽談房價及成交期全部用口頭協議，由day one 開始口頭承諾到簽署重要事項說明書(即係香港正式買賣合約)需時約七至十四天，視乎文件、資料搜集進度。有時契約及結算日(正約及成交日)為同一天。而文件是由日本擔當(日本地產代理)到地方區役所，法務局，水道局，法務區，準備土地謄本、物件謄本、建物圖面、公圖、測量圖，地方水浸記錄等。

還有向管理公司拿管理規約，裏面寫了大廈所有資料，包括有冇事故發生、有冇欠管理費、修繕費、近過去的修繕內容、金額支出、未來大規模修繕計劃等。日本擔當準備好所有文件後，合議時間經司法書士(類似conveyancing executive或類似國內公證行公證員)見證簽合約！完成了重要事項說明書，之後就要準備final completion，一般成交期為三十天，業主有可能是負資產，要抬錢贖樓，如買家需要做按揭(4仟萬日元以上)，香港人祗能借銀行估價的50%。而東京—般成交價銀行祗估到90%，意思係香港人要拿出55%首期，銀行祗能貸款成交價45%而年期最長15年，呢兩點大家要注意了。

讀者們如有興趣可於4月22日(星期二)到香港童軍總會聽東京置業講座，詳情請查看 http://www.c21-tokyo.com

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