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樓市五節棍之：啟德盤鬥減價烽煙四起

(林木地) 2024年9月7日

第一棍：啟德盤鬥減價烽煙四起

一手盤吹淡風，啟德新盤市場掀起搶客戰，由中海等發展的維港雙鑽折實呎價18,456元，入場價僅四球左右，為歷年同區入場價第三低位。

第一棍：《搵銀報》講，維港·雙鑽貼市價推403萬入場，啟德歷來第三低價，多個新盤短期交鋒。新盤戰揭開戰幔，啟德維港雙鑽推出首批141伙，折實呎價16,328至20,783元，貼近近期同區新盤水平，折實403.3萬元入場，更創區內歷來新盤首批入場費第三低，料短期內與多個區內新盤展開正面交鋒。

第二棍：市區一手劈價兩成求客

市區新盤貨尾減價吸客，啟德海灣新公布更新價單，售價增優惠下大減近兩成，反映近期一手盤備受調價壓力。

《阿爺報》話，嘉華：不計成本「炸起市場」，啟德海灣折扣增至最多38.5% 288呎460萬入場。市場憧憬美聯儲9月中減息，啟德區成為新盤戰場。新地旗下啟德天璽天及中國海外旗下啟德前跑道區維港雙鑽準備於本月開價推售之際，同區開售近一年只售出90伙、嘉華國際夥會德豐地產及中國海外發展合作發展的啟德海灣近日突擊更新價單，新增優惠，變相減價，並於周五起生效。50伙指定一房及兩房單位折扣由22%上調到29.75%至38.5%，折實平均呎價17,384元，貼近鄰近新世界夥拍遠東發展合作的柏蔚森7月首批折實平均呎價17,188元，個別單位減幅達兩成，288呎一房單位折實460.7萬元入場。

第三棍：地產商盈警需賣資產救駕

本港藍籌地產商亦備受財務壓力，其中，新世界近日發出盈警下，股價急速下滑及其經營能力頓成焦點。

《中產報》指出，新世界盈警後急跌13%，大行憂停派息，K11 Art Mall去向或成重要信號。新世界（017）近日發盈警後，周內股價一度急跌14%，低見6.74元；摩通發報告指出，在新世界去槓桿有進展及流動性壓力放緩之前，均會維持「減持」評級，並給予2025年6月底目標價6.5元。此外，瑞銀更憂慮新世界可能會暫停派息。摩通認為，新世界虧損已成既定事實，考慮的重要因素不是盈利，而是資產負債表及再融資能力。對於市場猜測新世界可能會出售K11 Art Mall，摩通指潛在資本化率太高，料新世界不會考慮，但一旦發生，將可能是新世界面臨重大壓力的重要信號。

第四棍：代理人數跌至六年低

樓市成交減少，地產代理經營不易，有大集團傳出裁員消息，至於地監局新公布持牌代理人數，亦連跌四個月至僅三萬八千多人的低位。

《搵銀報》指出，代理8月38723人，逾6年低。隨着樓市冷卻，地產代理行業亦受影響，8月份持牌代理人數報38,723人，屬於連跌4個月，創逾6年新低水平，以上個月整體物業登記量計算，平均每8.2名代理爭一張單。

事實上，自近兩年樓市反覆下跌，地產代理行業亦出現收縮，在今年3月、4月期間受到政府「撤辣」帶動樓市交投，令到持牌代理人數一度出現短暫回升，但在近期市況再次冷卻，亦開始愈來愈多地產代理流失。

第五棍：新地望息口回落利好樓市

今年各大地產商公布業績，幾乎全錄得倒退，新地溢利放緩下亦減少派息，該集團認為，租金持續上升反映住屋需求殷切，息口有望回落利好樓市。

《搵銀報》表示，新地末期息減24%，派2.8元。新鴻基地產（00016）公布6月底全年業績，年度基礎溢利按年跌9%至217.4億元，相當於每股基礎溢利7.5元。新地宣布，削派末期息24%至每股2.8元，全年每股派息3.75元，按年減少24%。以新地績前收市價75.15元計，股息率降至5厘水平。

市場關注地產商對樓市展望，新地認為，環球經濟仍有不少風險，包括地緣政治環境、高科技貿易摩擦加劇等，然而，個別先進經濟體的減息周期已經開始，加上更明確的減息步伐，將利好經濟增長。新地認為，租金持續上升反映住屋需求仍然殷切，而息口有望回落應進一步利好樓市。

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