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今日地產新聞摘要

2011年5月13日

【成報】政府為令不斷飆升的樓市降溫，昨日舉行本年度第二次主動賣地，但事與願違。司徒拔道地皮由新地奪得，成交價44.9億元，較開價高出逾四成拍出﹔又一邨海棠路地皮由中國海外投得，成交價5.79億元，較開價高出約九成六﹔元朗牛潭尾地皮由長實以6.62億元投得，成交價更超出拍賣底價1.24倍成交。上述三幅地皮昨日高價售出，看來樓價短期難下調，並有再飆升之可能。美聯劉嘉輝估計，灣仔區（包括司徒拔道）供應量不足800伙，即僅佔約1.8%。由於該區未來新供應偏低，相信成為發展商積極競投的原因之一，加上該幅地皮位置優越，造就平均地價創紀錄第三高。另根據運房局資料顯示，截至今年3月底，全港建築中仍未售出的私樓供應約44,000伙。

新地雷霆表示，新地投得東半山司徒拔道的傳統豪宅區地皮，預料項目總投資金額約為80億元；長實以6.62億元投得的元朗牛潭尾地，其執行董事吳佳慶表示，項目會興建多幢低密度獨立屋，初步估計建築成本每呎在4,000至5,000元之間，預計物業落成後會成為區內豪宅指標；中國海獨資投得的又一村海棠路地皮，其董事總經理游偉光表示成交價合理，連同地價計算在內的總投資額達8.5億元，預計項目推出時，意向呎價達2.6萬元。

【東方日報】由於賣地成績理想，刺激至少11個新盤部署加價或開售。長實（00001）元朗尚城賣地後即時調升部分單位售價3%，信置（00083）的上水雙魚河Goodwood Park及St.Andrews Place昨即時加價約5%，呎價分別增至13,622與約15,800元，而南豐最快下季開售旗下跑馬地雲暉大廈重建項目，意向呎價考慮調升到2.6萬至2.8萬元。

社評指出，樓市升浪未止，社會怨氣累積，港府欲藉增加土地供應為樓市降溫，如意算盤顯然又打不響。當局昨日三幅分別位於港島司徒拔道、九龍塘又一村及元朗牛潭尾的豪宅地皮，一如所料均以高價成交，三幅地皮令庫房進帳逾五十七億元，這個超乎理想的賣地成績會對後市帶來甚麼啟示，不言而喻。正如發展商強調，今次賣地結果顯示樓市並無下調空間；亦有測量師直指成交價出乎意料，因此看好後市，估計下個月拍賣的港島西半山地皮樓面呎價有機會上三萬元。賣地成績屢創新高，庫房固然豬籠入水，可憐無殼蝸牛距離置業安居的夢想恐怕是愈來愈遙遠。

【蘋果日報】長實（001）和新地（016）經一輪賣樓套現行動後，先後奪得元朗牛潭尾和東半山司徒拔道豪宅地皮，反映在土地資源有限下，縱使地價不低，發展商亦會出手投地，以增加未來物業籌碼，做到貨如輪轉。過去一年，長實先後開售大圍盛薈、屯門海譽和元朗尚城等樓盤，保守估計套現逾100億元；新地亦先後開售鴨脷洲南灣和元朗尚豪庭等，套現也超過100億元。地產商鬥完賣樓鬥買地，加上兩家一線發展商現時銀彈充裕，料會陸續出擊投地，看來政府欲以大量新供應來壓抑樓價的政策，反而令靚地一舉成為發展商的囊中物。

本港拆息（H）按揭加息潮持續，在按揭市場佔有率排第二的中銀香港（2388），不足 1個月內再度上調 H按揭利率，由上月中的 H加 1至 1.5厘，上調到 H加 1.3至 1.7厘；鎖息上限亦由最優惠利率（P，中銀為 5厘）減 2.7厘，調高至 P減 2.65厘，即實際息率上限由 2.3厘上調至 2.35厘，今日起生效；星展香港昨晚亦跟隨，宣佈下周一起加 H按息率，由 H加 1.1至 1.5厘，上調為 H加 1.3至 1.7厘，與中銀看齊；上限維持 P（星展為 5.25厘）減 2.8厘（實際息率 2.45厘），現金回贈最高 0.5%。銀行界人士指出，市場存在資金緊張及成本正不斷上升情況，由近期大額存款息口有上升趨勢可見一斑，P按與 H按息差已進一步收窄，計及將來 H息率回升幅度大於 P按，以及現金回贈少於 P按， H按吸引力正逐步減低。

【新報】市場放盤量收窄，優質單位更成為追捧對像，更屢錄得創新高成交。位於青衣的灝景灣，錄得一個9座中層D室3房海景戶單位，由一名區內租客以720萬元購入，呎價約為7,186元，屬市場理想價，創下近期同類戶型新高。另外，港灣豪庭亦錄新高價成交，有關單位為3座高層C室，面積874方呎，4房間隔，享全海景致，成交價700萬，平均呎價約8,009元，創下屋苑歷史新高。據知，上述單位原業主於2007年6月以388萬購入單位，轉手帳面獲利312萬。

祥益地產總裁兼香港專業地產顧問商會會長汪敦敬表示，美國經濟欠佳，令美國加息機會變得渺茫，在聯繫匯率下，香港必須緊隨美國息口步伐，這是客觀的現實，因此復甦及加息也有限，故可以加息的幅度，難以高過香港實行的壓力測試之兩厘幅度。汪氏質疑政府以加息危機預測樓市並不恰當，因為政府向市民指出買樓有風險，但卻沒考慮過，現時叫人不買樓也同樣有風險，這正如有能力承擔樓價風險的人，若聽政府忠告沒有入市置業，結果樓價繼續上升，令這班人失去以資產增值的機會。

【文匯報】政府大增土地供應、限制「發水」、推特別印花稅，以及銀行連番加按息下，發展商搶地熱情依舊。理工大學建築及房地產學系教授許智文認為，政府欠缺有效政策限制高地價，而昨日三幅地皮拍賣，均屬「豪宅」地段，在豪宅需求強勁下，發展商高價搶地成為可預期的結果；雖然政府一次過推出三幅地皮，但實際單位供應量不多，對穩定整體市場供應效果有限。另中文大學經濟系副教授莊太量認為增加供應並不能控制樓價，建議政府應引入更多競爭，如吸引外國發展商參與香港樓市，以打破本港少量地產商的壟斷。他相信，新的競爭或會以減價賣樓作招徠。世紀21(香港)營運總監陳東岳亦認為，買樓抗通脹加上內地資金湧港令樓價飆升，普羅市民置業愈來愈難，政府應繼續檢討公共房屋政策。他指，公屋是一種安全網，多建公屋是穩定民心的一步，提升居住環境質素亦符合社會趨勢，社會各階層應該就此議題透過多作討論，政府亦應多聽取各方意見作參考。

【明報】雅居樂伙拍建旺集團李建強有意在南丫島東澳的鄉郊地區興建遊艇會、酒店及住宅綜合計劃，提供900個豪宅單位及500個遊艇泊位等。有環保團體擔心發展項目過大，危及與項目距離不足200米、本港唯一定期有綠海產卵的深灣，關注項目對該處生態有很大威脅，項目亦與規劃作保育的原意不符。

昨日長實高價投得元朗地皮，市場預期地皮會興建獨立式洋房。有測量師表示，建洋房近年成為利潤保證，主因是近年內地富豪對本港洋房趨之若騖，而且洋房「發水」空間很大，只要發展商加大發售時的建築面積（現時無統一計法，舉例將車房納入出售建築面積），便可拉低呎價。世紀21營運總監兼測量師陳東岳表示，近兩年本港成交價逾1億元的洋房，約有一半由內地富豪購入。他稱不少內地人以擁有本港物業為榮，而相對分層住宅而言，內地人更鍾情洋房。他表示，若一個項目內有部分是洋房，其較高的成交價，更可以成為項目內其他類型單位的指標。

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