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樓市五節棍之今年樓價由平穩轉看微跌

(林木地) 2024年2月3日

第一棍：今年樓價由平穩轉看微跌

踏入2024年，本港樓市開局一般，受股市波動等影響，加上減息步伐只聞樓梯響，外國投資銀行為本港地產市場把脈，由原來預計樓價看穩，調低至微跌水平。

《搵銀報》報導，高盛料港樓今年跌5%，明年回升。本港住宅樓價自2021年8月高位回落23%，高盛認為，宏觀經濟環境較預期疲弱，而較預期為高的利率持續對樓價造成壓力，相信樓價會持續回落，今年來已跌0.5%，而樓價回落的同時，樓市成交亦相對低，反映樓價下滑亦未能刺激市民的買樓意慾。該行稱，考慮到樓市交投回落，住宅升級及投資需求疲弱，因此下調今年本港住宅樓價預測，由平穩降至跌5%，但因預計按息會於第二季起回落，因此調升2025年樓價預測，由平穩調高到升5%。

第二棍：住宅樓價指數跌過不休

本港股市跌跌跌，地產市場亦不好過，政府公布數字，反映本港樓市持續兩年下跌，去年底更創下七年來新低水平。

《小超報》講，差估樓價指數創近7年低，2023插6.75%，廿一載首錄兩連挫。樓市受不明朗因素籠罩，私人住宅樓價急挫。差餉物業估價署最新數據顯示，去年12月本港整體私人住宅售價指數報312.1，創2017年1月錄得309.7以來接近7年（83個月）低位，按月跌1.39%，連挫8個月共11.89%。綜觀2023年全年，整體樓價累瀉6.75%，連續第二年向下。

第三棍：恒大成本港最大宗清盤案

市場注目的中國恒大債務危機，高院頒令清盤下塵埃落定，成為香港歷來最大宗的發展商清盤案。

《誠報》指出，總負債逾2.38萬億元人民幣，高院頒令中國恒大清盤。擾攘約三年的中國恒大債務問題，進入新階段，高等法院頒令中國恒大清盤，是香港歷來最大宗的發展商清盤案。法官陳靜芬在判詞中形容恒大「嚴重資不抵債」（grossly insolvent），又透露恒大的離岸負債合共涉大約253.58億美元（折合約1,986.98億港元），在岸負債共涉約169.33億美元（折合約1,326.82億港元），又稱由恒大提出的重組方案空具一般想法，而欠缺細節，今次呈請經歷六次聆訊、歷時超過19個月，看不到有任何理由批准再延期。法官按照債權人臨時小組的建議，委任安邁顧問的Edward Simon Middleton及黃詠詩為共同清盤人。

第四棍：負資產2.5萬伙矚目

負資產數字惡化持續，最新公布達二萬五千宗，創下2003年沙士後高位，由於樓價下跌中，後市仍然不樂觀。

《香港雙報》指出，港負資產個案破2.5萬宗，金管局：相關按揭貸款拖欠比率低於整體。本港負資產住宅按揭突破2.5萬宗。金管局公布，截至去年第四季尾的負資產住宅按揭貸款達25163 宗，較去年第三季末的11123 宗急升1.26 倍，連升3季，創2004 年第四季即近20年來新高。金管局副總裁阮國恒表示，當前重點是銀行拖欠比率會否因此上升，並影響銀行的風險管理。

第五棍：新居屋揀樓甩底增多

地產市場低迷，連居屋銷售熱度亦大減，新一期居屋據報缺席人數上升，揀樓甩底率達二成多，反映上車盤意慾有所減低了。

《小超報》話，新居屋首天沽91伙遜上期，市況差甩底率22%，啟悅苑最熱銷。本港樓價下跌影響市民入市意欲。房屋委員會「出售居者有其屋計劃單位2023」最近首日揀樓，房委會共邀請約130名幸運兒到場，共有101人或約77.7%出席，有29人未有現身（甩底率約22.3%），全日共售出91個單位，並以九龍東啟德啟悅苑佔73伙最多。

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