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今日地產新聞摘要

2011年4月28日

【明報】金管局總裁陳德霖表示，美國第二期量化寬鬆如期今年6月結束，但未有公布新的量化寬鬆政策，預計貨幣政策可能於6月起邁向正常化。陳氏指，市場預期美國明年上半年開始加息，但因能源及商品價格居高不下，令美國通脹壓力增加，加息時間可能較市場預期為快，陳德霖又稱，港元利率不一定要跟隨美元，需視乎本港存貸情況及資金需求。而本港的存貸比率由去年71%，上升至81%，由於對資金的需求，本港銀行資金息口有上升壓力。他亦強調，如美國開始加息，在2008年尾至2009年流入本港的6400億元資金將流走，大家要有心理準備。

10多名美孚居民及殘疾人士爭取交通半費優惠聯席，昨日在政府賣地時示威，美孚居民更自製新世界發展股票代號「17」的牌，在場內三度舉起，高呼「地產霸權」，3次都被趕離場。美孚居民代表盧松昌表示，有居民申請法援提出司法覆核，已獲批准，將挑戰屋宇署批准發展商祥達興建「屏風樓」的決定。

【成報】政府昨日舉行本年度第一次地皮拍賣，紅磡高山道7號地皮，由持16號牌的南豐及永泰合資以高價15.25億元成功投得，平均每呎樓面地價為9,934元，佔近市場估值15.3億元預期上限。由此可見，今次的賣地章程首次受新措施限制「發水」面積，加上政府為增加土地供應，連環推出多幅住宅用地，惟仍無礙發展商競投氣氛。

南豐表示，項目主要會發展2房至4房單位，可提供逾100伙，相信推出市場時，每呎售價會超過1.5萬元。南豐董事總經理蔡宏興於賣地後表示，紅磡高山道7號住宅項目會與永泰地產各佔50%發展，除地價15.25億元外，料建築費用約5億至6億，略計算總投資額約21億元。蔡氏指，項目主要會發展2房至4房單位，可提供逾100伙，相信推出市場時，每呎售價會超過1.5萬元。

【蘋果日報】有業界估計，由於紅磡高山道地皮錄高價成交，或帶挈明日本周五開始招標的同區兩幅限呎住宅地皮，相信兩地皮的價值可提高一成以上。第一太平戴維斯大中華估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，兩地規模雖小，位置又不理想，不過，昨日的賣地成績，多少也會帶起兩地地價，故他初步將估值略提升 10%至 15%，利工街地皮約 6.3億元至 6.6億元（每方呎地價 6300元），寶其利街地約 3.1億至3.2億元（每方呎地價約 5700元）。然而，萊坊測量師行執行董事陳致馨和中原測量師行執行董事張競達則不認同，認為地價未必受刺激。

對於紅磡高山道地皮每呎樓面地價近1萬元，不少市民都形容「好貴、難以置信」，現時同區紅磡單幢舊樓呎價只約6000元，發展商願意用高價搶地，相信將來是賣給內地客。另一邊廂，連上車盤重鎮將軍澳的呎價也逼近萬元。太陽物業分行經理萬小春稱，區內業主對地皮高價賣出未有太大反應，只有零星業主反價。在區內持有兩個單位的業主余先生也說，高山道地皮規模細，不會對樓市起火上加油作用，即使放盤都會以市價放盤，不會刻意叫高。不過他覺得，息口低，市區供應少，樓價仍會升，希望兩年內黃埔花園呎價可達1萬元，到時才決定是否賣樓。

【東方日報】港島優質甲級商廈呎價已至高位，指標甲級商廈呎價已破兩萬元關口。金鐘區優質商廈成市場焦點，以力寶中心及美國銀行中心表現最理想。去年力寶中心成交量及平均呎價升幅均跑贏同區商廈。該廈2座中層戶早前以「摸上摸」轉售，作價約1,900萬元，半年間升值19%。同區美銀中心，自去年十一月錄呎價破兩萬元後，今年首季呎價企穩2.2萬元水平，個別中高層單位更逼近2.4萬元。投資者普遍認為，優質商廈投資風險較低，預期外圍資金仍然受日本地震，以及中東局勢所影響，短期內本港將繼續成為資金避難所，對優質商廈市場將有正面的刺激作用，帶動價量齊升。

政府雖然出完一招又一招，但新盤繼續賣個滿堂紅，癥結在於美元貶值的速度更快。美匯指數由今年初的八十附近已跌至七十三，人民幣不斷創下新高，內地買家的購買力因而上升，政府無意改變聯匯，亦不打算限制內地人來港買樓，而數年前開始土地供應幾近「斷層」亦不能抹煞，加上未來三年的新樓供應仍追不上市場需求，今年賣地建樓，到二○一四年才落成，現今上車盤愈賣愈貴，市區樓價固然高不可攀，即使新推的新界中型單位，也動輒賣超過三百萬元，故港府現時才亡羊補牢，可謂為時晚也。

【新報】長實副主席李澤鉅表示，高山道地皮成交價好，具備指標性。集團執行董事吳佳慶表示，是次賣地成交價理想，反映發水限制政策對樓宇沒有太多限制，新措施能夠令樓宇之間的距離增加，令樓宇變得更矜貴。昨日的地皮拍賣，多家發展商代表空群列陣，包括長實李澤鉅、恒基黃浩明、信和黃永光、南豐蔡宏興、嘉華呂耀華、會德豐黃光耀、新世界方文昌、華懋吳崇武、英皇張炳強、嘉里朱葉培、中國海外游偉光、大昌陳斌，及新地、恒隆及俊和等均有派員出席。

【文匯報】里昂證券地產研究部主管王艷認為，政府決心增加土地供應，料難為樓價帶來即時降溫作用，相信土地持續供應下，長遠將會見其效。今年以來樓價累計升近一成，分析師預期，在按揭利率上升、土地供應增加等多項利淡因素下，今年餘下時間樓價漲勢將減緩，多個衡量樓市風險的指標正亮起「警號」，例如去年第四季普通住宅價格與年收入比率達11倍，超過以往長期平均比率9倍的水平。此外，隨著樓價和利率走高，供樓負擔比率(即供款佔入息的比例)也在上揚，反映樓市泡沫風險正在增加。

經濟學家關焯照相信，投得地皮的南豐及永泰地產是有個別的盤算，可能是因土儲不足而高價投地，對後市參考性不高，但反映新發水限制的影響已被市場逐漸消化，同時他重申早前對樓市的睇法，認為第2季可能仍反覆向上，呈「價升量跌」的局面，但因樓價已現「泡沫」，下半年若市況逆轉，則甚大機會有「爆破」危機。

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