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樓市五節棍之住宅價欠動力掉頭回軟
(林木地) 2023年7月1日
第一棍:長實準備執鴨脷洲平盤

長實一向採人棄我取策略執平貨,今次有內地傳來消息,直指該集團有興趣透過接手銀團貸款方式,收購內房持有之鴨脷洲豪宅凱玥新盤項目。

《搵銀報》謂,長實傳向銀團,洽購凱玥102億貸款。合景泰富和龍光集團打造的鴨脷洲豪宅凱玥,近日有內地媒體報稱,長實向承造項目銀團貸款銀行之一的匯豐接洽,希望接手涉及的102億元貸款。發展局方面則指未有回應。凱玥前身是龍光與合景泰富於2017年2月動用168.56億元投得鴨脷洲利南道臨海地,每平方呎樓面地價2.2萬元,當時是香港賣地史上造價最貴地皮。

第二棍:現樓新盤減價成焦點

新盤市況令人關注,其中,將軍澳海茵莊園現樓個別單位,增設27%折扣,折實大幅減價逾兩成,同期,恒基啟德現樓新盤周末應市,超額認購下銷情成市場走勢風向儀。

《免費報》表示,HENLEY PARK超額27倍,有5%加價空間。市區焦點新盤反應理想,恒基地產啟德現樓新盤HENLEY PARK周末首輪推售228伙,恒基物業代理營業(一)部總經理林達民表示,截至周四項目累收約6,400票,超額認購27倍,於周五中午截票。該盤首輪發售單位折實價518.22萬至1,724.13萬元,折實呎價19,580至27,498元,折實平均呎價21,463元。

第三棍: 住宅價欠動力掉頭回軟

本港今年初樓價反彈,後勁不繼,政府公布數字,5月樓價結束四個月連升下掉頭回落,幸而租金有實際需求支撐,連五月計租金連升多個月創高。

《九龍仔》報導,差估署租金指數創16月新高,與樓價跌勢背馳料持續,5萬專才湧港,撐租金4連升。特區政府去年底推出「高才通」等各項人才輸入計劃以來,已接獲8.4 萬份申請,當中4.9 萬份已批出,大批專才來港亦撐起本地物業租賃市場,租金表現料持續理想。據差估署昨公布數據顯示,5 月私宅樓價指數雖按月跌0.74%,但私宅租金指數卻按月升約0.95%,最新報180.6 點,連升4 個月,為去年1月以來16 個月新高。業界分析認為,住宅租金受四大利好因素支持,包括大量非本地專才來港消化空置單位,料「樓價跌、租金升」的背馳走勢短期將持續。

第四棍:藍籌地產商賣資產減債

發展商賣樓收入窒住窒住,令經常收入不穏,大孖沙新世界,便透過出售新創建股份予周大福變相減債,看來地產商要加緊努力賣樓套現資金了。

《小超報》講,周大福購新創建助新世界減債。新世界發展債務高企問題惹投資界關注,最新獲母企周大福企業出手,協助重組解困。鄭氏家族的私人投資旗艦周大福企業,提出以每股9.15元作價,收購其尚未實益持有的新創建(00659)股份,當中包括目前由新世界持有的新創建60.88%(相當於23.8億股)股權。此交易令新世界從中套現約218億元,撥出40億元派發特別股息後,餘下資金用作減債,變相由周大福企業曲線向新世界泵水,減輕其債務負擔。

第五棍:賣地表估值紛紛削價

在投資氣氛低迷下,政府公布來季賣地計劃,安排推出兩幅住宅官地,連同11個私人重建項目,料提供約4050伙,業內人士則紛紛調低賣地估值水平。

《文人報》報導,來季賣地計劃,宋皇臺站地每呎估值低見4300元,低去年長實地三成,業界料發展商競投意欲低。疫情下除發展商投資態度審慎,連帶政府推出之土地亦未有突破。發展局長甯漢豪近日公布來季賣地計劃,政府將推出兩幅住宅官地,連同11個私人重建項目,料提供約4050伙,惟來自政府官地只有約1740伙,即來季住宅供應來源主要來自私人重建項目佔近六成。值得留意,來季推出的鄰近啟德宋皇臺站住宅地,毗鄰即去年底長實以低見每呎樓面地價6138元投得住宅地,並鄰近簡約公屋,業界估計,地皮每呎估值低見4300元,較長實去年底中標價低約三成。
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