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今日地產新聞摘要

2010年12月10日

【蘋果日報】為增加住宅供應，政府在9月建議將多個工業區的部份土地改作住宅發展。規劃署率先為荃灣東工業地，擬備規劃內容，今日諮詢城規會。可以最高地積比 5倍發展，預計提供 4600個單位。而在區內持有工廈的新地（ 016）表示，會研究重建住宅。

上述改劃住宅的小區，由聯仁街、楊屋道、沙咀道及德士古道合圍而成，內有約 20幢樓齡由 13至 48年工廈，政府用地、露天貨倉及油站各 1幅，總佔地約 5.7公頃（約 61.4萬方呎）。扣除部份作休憩用地及商業用地外，將劃分成 5個綜合發展區，面積由 0.5至 1.3公頃（約 5.4萬至 14萬方呎）不等，目的是要透過規劃申請，有效地監察在土地用途轉型時，會產生及如何解決諸如交通、噪音及空氣污染等各種問題。

5幅土地的最高發展地積比率均為 5倍，最小住宅地積比為 4.5倍，樓高限制為主水平基準 100米。該署以最小住宅地積比及平均單位面積約 484方呎作估算，預計可提供約 4600個中小型單位，居住人口約 1.1萬人。

當中由政府持有前大窩口工廠大廈地皮（地圖藍色部份），約 10.8萬方呎，應最快可納入下年度勾地表內，明年底或可試勾，政府計劃藉此地的發展，帶起整個小區的重建步伐。至於餘下工廈或土地，由單一業權持有的便有 14幅，業主如新地及裕泰興等。

新地代理執行董事雷霆指，會研究涉及的兩幢工廈轉作住宅，但補地價及其他業主的意向是考慮因素之一。裕泰興集團董事總經理羅守耀表示，持有範圍內的興業中心，暫未有申請轉用途計劃。他指，由於未有先例可循，直言「廠地唔係無本錢」，若補地價太貴，如呎價 4000至 5000元，水位有限，又若回報僅 1至 2厘，便「得個做字」。

【星島日報】日前，田生已就嘉都大廈，向土地審裁處申請強制拍賣。消息人士透露，上址為亞皆老街一一六號嘉都大廈，樓齡五十一年，佔地七千一百八十二方呎，現址樓高十層，涉及四十二個單位，面積分別一千零九方呎以及一千四百四十二方呎，住宅收購價以實用計算每方呎約八千五百元，鋪位逾二萬多元，涉資由八百多萬至二千五百多萬元不等。

市場消息人士指出，田生花了逾兩年時間收購上述地盤，期間，雖然有數家發展商對該舊樓有興趣，惟基於該廈基本上已用盡地積比率，但計及重建價值，未能大幅提價收購，直至早前，樓市大旺，有發展商見嘉都大廈能夠合併毗鄰的運安園，地盤亦容易被剪裁，雖運安園樓齡雖然較新，但由於已收取百分之百業權，拆樓不成問題，因此，願意以較高價收購，終於令收購有突破性進展。

城規會今日商討荃灣工業區用地修訂內容，當中規劃署建議該區用地由工業主力改為五幅綜合發展用地，而前大窩口工廠大廈，地積比限制由最低四點五倍至最高五倍，而高限最高為一百米，可建樓面約五十三萬八千二百一十方呎，業界預計該地有機會趕及放入明年勾地表。

規劃署近日提出把荃灣工業區由工業地帶改為綜合發展區用地，並分作八幅不個的地區，當中包括五幅綜合發展用地，以及一幅商業用地，和兩幅休憩用地。其中五幅綜合發展用地，又細分為綜合發展區二至綜合發展區六，地積比限制由最低四點五倍至最高五倍，而高限一百米。
地皮可建樓面約為五十三萬八千二百一十方呎，測量師彭兆基表示，該地未來改為住宅，可以把區內人流申延至該區，而據了解，區內未來亦將有部分用地計畫轉作住宅發展，料將令區內變天，估計該地皮呎價將介乎四千元至五千元水平，折合地價將介乎二十一億元至近二十七億元水平。

【成報】本月截至8日為止二手註冊暫錄3,421 宗，雖然按月上升，惟因11月下旬政府推出多項措施令樓市降溫，使整體樓市交投即時回軟，料成交放緩的情況將於本月土地註冊處數字逐步浮現，估計12月全月二手註冊將錄得約8,000宗，按月下調約3成半。香港置業伍創業表示，本月至今之二手註冊以各區分布，新界區佔最多外，其註冊比率亦有上升迹象。資料顯示，12月新界區二手註冊暫錄1,817宗，佔整體二手市場53.1%，較11月的52.1%續升約1個百分點，並挑戰今年新高。

據美聯研究部及土地註冊處資料顯示，截至12月8日，本年迄今純車位買賣註冊量共錄得8,355宗，比起去年全年5,577宗大升5成，宗數創97年後的13年新高。美聯劉嘉輝表示,今年純車位買賣註冊個案中，新界佔約61.9%，約5,175宗。至於港島區及九龍區方面，年內則分別有1,227宗及1,953宗，各佔14.7%及23.4%，可見此類物業成交集中新界區。事實上，若以年內純車位註冊量最多的屋苑分析，首3位悉數為新界區，當中以碧堤半島最多登記，共有677宗，其次為富豪花園及映灣園，分別錄得325宗及291宗，而又一居、美孚新邨及朗逸峯則分別錄得介乎242宗至283宗登記。值得注意的是，今年純車位註冊個案較去年多5成，遠高於整體物業（包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖及純車位）註冊量升幅15.9%，表現跑贏大市。

【東方日報】政府出招後，部分短線炒家選擇「跳車」，個別更需蝕讓離場，中原賴燕儀稱，大興花園本月錄約七宗成交，四宗為短炒出貨個案，一名屯門大興花園炒家減價十四萬，將持有高層單位減價至約二百三十三點八萬元摸出，連使費料需蝕約四萬元；另外，外資基金出招後再沽一伙長沙灣星匯居，蝕幅由百分之五擴大至近百分之七。

港置郭偉恒稱，外資基金的星匯居二座高層Ｆ室，以五百五十七點七萬元售，較○七年一手購入價低近百分之七；據悉，基金目前持有該盤逾十伙，個別單位議幅擴大百分之一。美聯趙嘉威稱，將軍澳首都一座左翼極高層Ｄ室，減價三十三萬以四百三十五萬元售，一年多僅升值百分之六點四。

另有代理指，本年首11月全港50個指標屋苑平均呎價5,797元，較去年底上升19%，由於近期樓價偏軟，料全年樓價漲幅仍可保持在16%以上水平。

打擊炒風未有窒礙用家主導的居屋市場，富誠地產林栢榮稱，慈雲山慈愛苑C座低層7室，面積694方呎，獲公屋戶以210萬元於居二市場承接，呎價3,026元，創同類單位綠表價新高。世紀21富山劉倩彤稱，黃大仙慈安苑B座低層14室於居二市場售185萬元，較九七年購入價高約65%。

【明報】
長實於08年，即地契簽妥後，曾向城規會申請把原興建的高層住宅由12幢改為8幢，並加建212幢3層高洋房，可提供的住戶數目上限由1860伙減至1428伙，而最接近鳳園蝴蝶保育區的住宅最高28層，只有50米距離。長實早於2000年獲城規會批准其規劃許可，於大埔工業以西北，發展鳳園的住宅及農業項目。不過，及後由於政府部門要求釐清以及環保人士反對，長實於09年撤回申請。

根據08年長實新提交的生態影響評估，位於「具特殊科學價值地點」的鳳園蝴蝶保育區至今有114蝴蝶品種的紀錄，其中17種屬非常罕見品種，但評估並無提及如何影響蝴蝶的生態，只強調長實於過去20年已清理鳳園的露天車場、廢物棄置區等破壞環境的場所。
長實續稱，項目第二期的建築圖則仍然未開始審批，現時突然施加限制，會大大影響第二期的設計彈性，以及已正在興建有關發展，有關修訂會對發展商造成困難。資料顯示，鳳園已獲首期的建築圖則共有8幢，樓面佔94.47萬方呎，換句話說第二期尚有25.63萬方呎樓面，仍未獲建築圖則，必須跟隨城規會的最新限制。

據了解，城規會現時限制鳳園建樓的位置，是按照鳳園已批准的總綱發展藍圖的興建大廈位置，當局是希望該項目的發展範圍較為固定。有測量師指出，城規會有時會限制一些大型項目的的建築輪廓，但通常是限制不同部分的高限，類似鳳園項目，限制建樓的指定位置，實屬少見。長實指出如果城規會撤銷項目的高限，以配合已批核的發展計劃及地契，願意撤回其反對。

【新報】儘管政府出新招壓抑樓市，但樓價只在高位輕微調整，綜合利嘉閣地產研究部最新數據，今年截至11月為止，全港50個指標屋苑加權平均成交呎價最新報5,797元，對比10月份的5,687元仍升1.9%外；與2009年底比較，樓價累積升幅仍達19.0%。保守估計，預期全年樓價漲幅最終可保持在16%以上水平。其中奧運站柏景灣今年樓價有35.7%升幅。
利嘉閣地產研究部主管周滿傑九龍區今年樓價表現最為出色，20個屋苑平均成交造價最新報每方呎5,923元，累積升幅達20.1%；新界區屋苑造價亦見大追落後，21個指標屋苑平均呎價現報4,498元，累積升幅達20.0%；港島區方面，屋苑造價在2009年開始復甦之後，9個指標屋苑平均成交呎價在過去11個月升14.4%，直至到現時平均每方呎7,907元。
實質樓價升幅最高的10個屋苑當中，新界區佔4席；九龍區佔6宗；港島區則沒有屋苑打入十大之列。按實質升幅計，柏景灣、嘉湖山莊及荃灣中心包辦三甲，樓價在觀察期間分別彈升35.7%、31.6%及28.8%。
另外，中原地產奧運站奧海城助理分區營業經理理李芳表示，奧運站柏景灣7座高層G室，面積645方呎，近日成功以591萬元沽出，平均呎價9,163元。
新買家為一名投資移民客，早在刪除房地產投資移民政策前，已參加了投資移民計劃，入市單位作長線投資用途。該名業主於屋苑擁同層兩伙單位，本想一併出售，惟近日市況回軟，決定先分拆沽出單位套現。上述成交單位本叫價610萬元，業主最終降價19萬元沽出，減價幅度約3.1%。原業主於2005年1月以340萬元購入上述單位，持貨將近6年，是次轉手帳面大幅獲利251萬元離場，單位升值73.8%。

【文匯報】地產代理商總會、新界地產代理商聯會、地產代理聯會昨日開會商討本月中遊行，地產代理聯會主席郭德亮表示，三個商會最後決定暫緩遊行，主要因近期政府已接收到業界訴求，同時該三個商會亦會繼續聯絡相關議員與房屋局局長鄭汝樺，希望繼續表達業界訴求，最終能令政府改良額外印花稅等相關樓市新措施。
該三個商會並預備本月17日發表聯署聲明，講出商會對於政府打壓樓市措施的看法及建議。問到另外兩個商會，包括專業地產顧問商會、地產代理專業協會的立場，郭德亮指，該兩個商會正進行內部開會，再決定是否參與聯署聲明。
中原地產研究部聯席董事黃良昇指出，在11月份中，1,000萬元至2,000萬元類型錄得4宗工廈摸貨登記，涉及總值0.51億元。其中2,000萬元以上類型錄得1宗，是紅磡民樂街18號凱旋工商中心三期一登記，價值0.28億元。 1,000萬元以下各金額類型在11月份錄得的宗數及金額均全部高於10月份，增幅介乎80%至3倍之間。
黃氏續指，今年11月份工業樓宇買賣合約登記錄得836宗，涉及金額總值29.88億元，分別按月上升35.9%及12.2%，登記宗數及金額分別創有紀錄以來新高及第三高，反映10月間工廈投資市況相當熾熱，投資者紛紛入市。當中較高金額成交個案包括：觀塘巧明街119至121號年運工業大廈一地廠（價值0.58億元）及觀塘偉業街179號德隆工業大廈地廠連一樓（價值0.54億元）。
統計顯示，今年首11個月工業樓宇買賣合約登記錄得6,309宗，涉及總值237.79億元，分別創下1996年有紀錄15年以來按年次高及新高。

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