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今日地產新聞摘要

2010年12月8日

【蘋果日報】政府出重拳打壓樓市，一手成交陷癱瘓，發展商為刺激銷情，以優惠催谷。置地公司的大坑豪宅【上林】，市場指，除以高佣金 3%打動代理外，更將車位減價，變相減樓價 1.4至 4%，為政府出重拳後首個變相減價的一手樓。優惠初見效力，迅速錄得 3宗成交，銀碼一律逾 2500萬元。近日上林提供車位優惠，以往每伙買家，需在樓價以外加 130萬元才能認購車位，現時減至只需 30萬元，每伙變相減價 100萬元，佔樓價約 1.4至 4%。

恒地年初曾以送車位促銷大圍名家匯，惟反應一般。市場人士認為，大圍名城業主低價搶客影響同系盛薈，以及高價開賣的市建局與南豐集團的灣仔 Queen's Cube，兩盤滯銷，將成為淡市下高危減價盤。

第一太平戴維斯估值及專業顧問（大中華區）董事總經理陳超國表示，樓市轉靜，二手業主都要減價賣樓，發展商要沽貨都要想方法，尤其是超高價的新盤。但他相信，發展商擔心一旦劈價賣樓，會形成骨牌效應，所以暫時只以增加優惠促銷。理工大學建築及房地產學系教授許智文指出，樓市基本因素不變，加上近年發展商售樓收益豐厚，除非市況惡化，政府再出招，只要捱過這段時間，相信不會出現 08年一手樓劈價搶客潮。

仲量聯行國際董事曾煥平指出，政府上月出招雖影響明年的住宅成交量，平均每月回落到 7000至 8000宗，但因游資充裕及低息環境難變，樓價會平穩向上，中小型住宅明年升約 5%，豪宅升約 10%。曾煥平說，投資者可能轉投商廈市場，預測明年表現會優於其他物業，另該行國際董事莫家文稱，本港良好的經濟發展，帶動企業擴張及開設新公司，且吸引跨國企業來港設立辦事處，以致今年首 11個月甲級寫字樓租金升幅近 28%，中區升幅更逾 33%。他估計，明年各區甲級寫字樓租金仍會升 25至 40%。

【星島日報】受政府出招影響，地產代理生意即時受影響，有大型代理行表明將會減慢擴張規模及開新分行，且不會額外聘人手，若未來半年至九個月間交投量持續下挫，無可避免會收縮規模。

中原董事總經理陳永傑表示，該行將會以靜制動，持盈保泰，早前已簽下租約的分行，會繼續開設，但強調不會作大規模擴張，至於人手方面，只會填補現有的空缺，不會額外聘請人手。他再指，對市況發展未算太悲觀，每個周末的住宅交投量，均見升幅，預期到聖誕節前後，交投量會逐漸回復正常水平。

美聯行政總裁陳坤興表示，必定減慢開設分行的步伐，至於租金較高的鋪位則不會租用。現時分行在續租時，會與業主商議加租幅度，期望降低成本。至於前代理方面，人數上會維持現水平，不會再額外招聘人手，另外，現時尚未有裁員及減行的決定，但會密切留意，政府推出新招後對樓市的影響，根據市況調節策略。

利嘉閣董事總經理廖偉強表示，未來會採取漸進式擴張，本月會繼續開設分行，以及找尋合適的鋪位，開設新分行，雖然政府新招，對樓市帶來打擊，但開分行屬長遠投資，不會受短期交投量下跌所影響，同時亦相信，隨樓價下滑，將吸引用家趁勢入貨，預期本月樓市市況將回復平穩，現時亦沒有裁員及減行的計畫。

港置行政總裁李志成指出，未來該行不會作大事擴張，暫時未有計畫裁員及減行，同時亦認為，在新招下炒家入市意欲大減，成交量錄跌幅，若未來半年至九個月，交投量持續維持低位，相信收縮規模屬無可避免。

祥益地產汪敦敬表示，該行會力於其他地產項目，而面對其他大型代理行暫停擴充，汪氏表示祥益地產不會裁員外，更會重開源，除了作一般的住宅買賣外，未來亦會力於商鋪、車位的買賣，以及住宅租務。另外，由於淡市時，較容易租用位置好的鋪位，未來會繼續加開分行，以及招聘人手。

【成報】仲量聯行香港資本市場部主管曾煥平表示，政府早前推出的額外印花稅後，物業交投即時放緩，但相信投資者習慣該措施的年期規限後，將會回復入市信心。另外，現時政府收緊按揭成數，令市民樓換樓的難度增加，同時促使投資者，轉買一手樓，以享受發展商提供的二按及其他優惠，變相令二手樓業主，處於不利位置。

曾氏預計，2011年住宅交投量會由今年平均每月1.15萬宗，將按年跌30%至40%，下降至平均每月約7,000宗，主要是遏抑炒樓措施，削弱入市意欲。不過，他預計，物業供應不足，仍會令中小型住宅樓價，會升5%至10%，豪宅樓價料升10%，而整體市區樓價的升幅，仍會跑贏新界區，令樓市兩極化問題暫難解決。他更指出，首11個月豪宅價格上升近20%，租金增長亦達19.3%，中小型住宅方面，樓價亦有19.2%升幅。中小型住宅的價格雖然較2008年高，但與1997年高位仍存16%差距，故並不認為現時中小型樓價過高。

美聯行政總裁黃子華表示，根據差餉物業估價署資料顯示，工廈的租金回報率現時約為4.6厘，遠高於其他類型的非住宅物業。其中，甲級寫字樓及一線舖位租金回報率約為2至3厘水平，其回報率相對其他物業回報率為低。雖然如此，部分乙級寫字樓如新時代中心、聯合出版大廈、北角城中心、成基商業中心以及北海中心其租金回報率都可達4厘或以上。現時由於資金流向回報穩定的投資，而部分連租約放售的工商舖物業，估計回報不俗，料將受市場追捧。

【東方日報】卓能集團（00131）主席趙世曾表示，美國實施量化寬鬆措施，現時的港幣根本不值錢。他舉例，若有1億元身家，將之全放在銀行收息，相信不可能維持其優質生活，需淪為「二級公民」。通脹勢不可當，趙世曾強調不應持有現金存款，認為應持有實質資產才最實際。他透露，自己目前基本上大部分資金都投放於股票、地產、債券及可換股債券等資產，以對抗通脹。
至於抗脹「恩物」黃金，趙世曾未有投資；他表示，若黃金因通脹而上升，股票、地產都會齊升。在他的投資組合中，以地產佔最大部分，佔大約六成。至於普羅大眾，則可考慮投資高息債券或人民幣債券，作保值之用。

不少今年內入市的豪宅業主，伺機鎖定利潤出貨套現，九龍站剛錄得新樓市措施後最大宗成交，凱旋門摩天閣一個「大宅門」單位剛以約7,500萬元易手，呎價近3萬元，約八個月升值900萬元。另紅磡海逸豪園亦有高層戶售2,080萬元，年內升值352萬元。
消息指出，凱旋門售出的摩天閣中層A室「大宅門」，面積2,517方呎，呎價29,797元，約八個月升值近14%；而觀星閣中層C室亦以860萬元易手，約八個月帳面賺130萬元。世紀21日昇地產吳嘉榮稱，九龍站擎天半島6座高層A室以呎價17,269元售出，屬屋苑兩房戶新高。

【明報】住宅物業交投暢旺，仲量聯行指出，其中豪宅成交量及價格均升達19％，但政府11月20日開始執行新一輪打擊炒樓措施後，整體住宅交投出現放緩，估計本月至下月，平均每月整體住宅成交量跌至3000多宗，按月平均跌逾七成，預測明年住宅整體成交量平均每月7000至8000宗，仍較今年跌三至四成；料明年低息環境持續、一手住宅供應緊絀，豪宅樓價升幅繼續跑贏大巿達10％，中小型住宅料升5％至10％。

今年首10個月，一手住宅巿場錄逾1.24萬個成交，與去年全年近1.62萬宗比較，佔約77％。但今年1至11月，其中逾2000萬元一手及二手豪宅成交共2785宗，較去年全年升19％，金額1155億元，較去年升25％。曾指出，今年1至11月，豪宅及中小型住宅分別升19.8％及19.2％，同期內，巿場投資氣氛活躍，豪宅租金亦升19.3％。曾表示，新措施或令短期炒賣活動暫停，投資者亦入巿態度較審慎，預期本月及下月（2011年1月），整體住宅買賣成交平均每月只有3000多宗（按土地註冊處資料，今年首11個月平均每月私宅成交約1.15萬宗計跌約七成），料明年平均每月整體住宅成交介乎7000至8000宗，較今年跌三至四成。

曾預期明年由於新落成住宅單位約1.25萬個，相比去年成交逾1.6萬個，明顯供不應求，並且低息環境持續，巿區優質土地供應緊絀，料豪宅樓價仍有10％上升空間，跑贏中小型住宅樓價升幅介於5％至10％。

【新報】財爺出招壓樓市炒風言論混亂，惹誤導疑雲，除令樓市即時急凍外，長實高層郭子威在其微博上的言論亦被指誤導買家而引起連場風波，個別議員亦加入聲討行列。不過，到底郭子威是有心「誤導」買家，還是郭子威亦是被「誤導」的一個呢？
在財政司司長曾俊華公布新一輪壓制樓市措施當日，剛巧「撞正」長實大圍盛薈開售，一向「機不離手」，兼負責該盤銷售工作的長實地產投資董事郭子威，在財爺公布措施後即時在個人微博上發表言論，指於當時購買單位的買家並不受新措施所影響。事後，郭氏被「秋後算帳」，被指誤導買家入市。

根據政府公布，額外印花稅的徵收範圍，是由12月20日或以後簽署正式買賣合約的物業亦會包括在內，但就與財爺在記者會上的言論相違背。根據當日政府的新聞公告所見，以及本報記者現場所聽，當時有記者問財爺「關於明天起生效方面，早前簽署了臨時買賣合約的都會包括在內，還是由明天起才計算？」，而曾司長的答案就簡單地說「明天起才計算」。

一條「二選一」的問題，既然財爺選擇的是「明天起才計算」，那「早前簽署了臨時買賣合約的」是否不應受到影響？不過，其後又有記者問財爺，「印花稅明天才開始，但今晚長實在大圍賣樓，我想問為何不果斷一點今晚開始收取印花稅呢？」，而曾俊華的回應是，「印花稅要簽訂了有合法的S&P(正式買賣合約)才可以，我相信今晚是做不到的。」

兩個問題，前後矛盾，不要說透過電視看直播的郭子威，就連在場不少記者亦未能完全明白，完場後不停討論，最後政府方面要特別加開一場簡介會解釋額外印花稅的內容。其實，今年政府數度出招，而每次出招相距的時間只有個多兩個月，是否過於倉卒，準備時間不足，以致部份細節在公布前仍未清晰？今次郭子威被指誤導買家，可能，郭子威同樣慘被誤導。

10月份樓市大豐收，二手樓價飛升，利嘉閣地產研究部指出，私宅業主沽樓獲利的機率以至售樓利潤刷新紀錄，綜合土地註冊處資料所得，11月份全港共錄7,650宗二手私宅獲利買賣登記，而上月錄得私人住宅轉手98.6%獲利刷新紀錄，較10月份輕微上升1個百份點，創下該行2000年統計以來的新高。

亞洲地產區域營業董事姚雲龍表示，以往樓市大旺時期，地產代理行生意應接不停，如今進入了調整期，各地產代理公司為保持生意，皆需要各出奇謀，於逆市之中尋求生存之道。亞洲地產便想出定期舉辦開放日，邀請放盤業主開放單位，吸引買家睇樓，增加地產代理找生意的機會。另外，該行亦會增加資源印製傳單，除派前線人員到單位落區外，於屋苑亦布下天羅地網，派出多名前線同事在附近派發傳單，即場帶客人睇樓。

姚氏直言，開放日的效用，是可以吸納一些區外客的新客源，藉着開放日，讓買家了解區內屋苑的實際情況，又或者本來是區內的業主，想對同屋苑的其他單位有更深入了解，從且激增他們的換樓意欲，更有甚者，是區內的分支家庭回流到相近區域購買物業。

【文匯報】地產建設商會秘書長龍漢標昨天指出，在上周五曾收到運房局信件，要求進一步跟進長實投資董事郭子威在微博上的失實言論，但他認為商會早前的回覆，已經解答所有問題，不明白為何未能釋除當局的疑慮，希望當局可說明。他指若有需要，將再開會討論，並再作回覆。
運輸及房屋局表示，已收到地產建設商會，就長實投資董事郭子威在微博發表購買集團旗下新樓盤盛薈的單位，不受新打擊炒樓措施影響事件的回覆，但有關回覆未能釋除當局關注，已去信商會要求就事件盡快作出跟進行動。

仲量聯行國際董事兼香港商業部主管莫家文表示，本港的低息環境有利營商氣氛向好，甲級寫字樓租務市場發展暢旺。今年首11個月的整體淨吸納量達338萬平方呎，當中最強勁的並非傳統商廈龍頭港島區，反而是九龍東。該區淨吸納量達159萬平方呎，中環則以404,085平方呎僅次其後，而灣仔及銅鑼灣則為343,624平方呎。

莫家文指，企業有持續擴張業務及設立新公司的需求，預期全年淨吸納量將達370萬平方呎，是自2000年來所創下的最高紀錄，亦高於過去10年每年平均淨吸納量200萬平方呎的水平。

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