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甲級寫字樓、工商廈、商鋪、住宅

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今日地產新聞摘要
2010年12月8日
【蘋果日報】政府出重拳打壓樓市,一手成交陷癱瘓,發展商為刺激銷情,以優惠催谷。置地公司的大坑豪宅【上林】,市場指,除以高佣金 3%打動代理外,更將車位減價,變相減樓價 1.4至 4%,為政府出重拳後首個變相減價的一手樓。優惠初見效力,迅速錄得 3宗成交,銀碼一律逾 2500萬元。近日上林提供車位優惠,以往每伙買家,需在樓價以外加 130萬元才能認購車位,現時減至只需 30萬元,每伙變相減價 100萬元,佔樓價約 1.4至 4%。

恒地年初曾以送車位促銷大圍名家匯,惟反應一般。市場人士認為,大圍名城業主低價搶客影響同系盛薈,以及高價開賣的市建局與南豐集團的灣仔 Queen's Cube,兩盤滯銷,將成為淡市下高危減價盤。

第一太平戴維斯估值及專業顧問(大中華區)董事總經理陳超國表示,樓市轉靜,二手業主都要減價賣樓,發展商要沽貨都要想方法,尤其是超高價的新盤。但他相信,發展商擔心一旦劈價賣樓,會形成骨牌效應,所以暫時只以增加優惠促銷。理工大學建築及房地產學系教授許智文指出,樓市基本因素不變,加上近年發展商售樓收益豐厚,除非市況惡化,政府再出招,只要捱過這段時間,相信不會出現 08年一手樓劈價搶客潮。

仲量聯行國際董事曾煥平指出,政府上月出招雖影響明年的住宅成交量,平均每月回落到 7000至 8000宗,但因游資充裕及低息環境難變,樓價會平穩向上,中小型住宅明年升約 5%,豪宅升約 10%。曾煥平說,投資者可能轉投商廈市場,預測明年表現會優於其他物業,另該行國際董事莫家文稱,本港良好的經濟發展,帶動企業擴張及開設新公司,且吸引跨國企業來港設立辦事處,以致今年首 11個月甲級寫字樓租金升幅近 28%,中區升幅更逾 33%。他估計,明年各區甲級寫字樓租金仍會升 25至 40%。

【星島日報】受政府出招影響,地產代理生意即時受影響,有大型代理行表明將會減慢擴張規模及開新分行,且不會額外聘人手,若未來半年至九個月間交投量持續下挫,無可避免會收縮規模。

中原董事總經理陳永傑表示,該行將會以靜制動,持盈保泰,早前已簽下租約的分行,會繼續開設,但強調不會作大規模擴張,至於人手方面,只會填補現有的空缺,不會額外聘請人手。他再指,對市況發展未算太悲觀,每個周末的住宅交投量,均見升幅,預期到聖誕節前後,交投量會逐漸回復正常水平。

美聯行政總裁陳坤興表示,必定減慢開設分行的步伐,至於租金較高的鋪位則不會租用。現時分行在續租時,會與業主商議加租幅度,期望降低成本。至於前代理方面,人數上會維持現水平,不會再額外招聘人手,另外,現時尚未有裁員及減行的決定,但會密切留意,政府推出新招後對樓市的影響,根據市況調節策略。

利嘉閣董事總經理廖偉強表示,未來會採取漸進式擴張,本月會繼續開設分行,以及找尋合適的鋪位,開設新分行,雖然政府新招,對樓市帶來打擊,但開分行屬長遠投資,不會受短期交投量下跌所影響,同時亦相信,隨樓價下滑,將吸引用家趁勢入貨,預期本月樓市市況將回復平穩,現時亦沒有裁員及減行的計畫。

港置行政總裁李志成指出,未來該行不會作大事擴張,暫時未有計畫裁員及減行,同時亦認為,在新招下炒家入市意欲大減,成交量錄跌幅,若未來半年至九個月,交投量持續維持低位,相信收縮規模屬無可避免。

祥益地產汪敦敬表示,該行會力於其他地產項目,而面對其他大型代理行暫停擴充,汪氏表示祥益地產不會裁員外,更會重開源,除了作一般的住宅買賣外,未來亦會力於商鋪、車位的買賣,以及住宅租務。另外,由於淡市時,較容易租用位置好的鋪位,未來會繼續加開分行,以及招聘人手。

【成報】仲量聯行香港資本市場部主管曾煥平表示,政府早前推出的額外印花稅後, 物業交投即時放緩,但相信投資者習慣該措施的年期規限後,將會回復入市信心。另外,現時政府收緊按揭成數,令市民樓換樓的難度增加,同時促使投資者,轉買一手樓,以享受發展商提供的二按及其他優惠,變相令二手樓業主,處於不利位置。

曾氏預計,2011年住宅交投量會由今年平均每月1.15萬宗,將按年跌30%至40%,下降至平均每月約7,000宗,主要是遏抑炒樓措施,削弱入市意欲。不過,他預計,物業供應不足,仍會令中小型住宅樓價,會升5%至10%,豪宅樓價料升10%,而整體市區樓價的升幅,仍會跑贏新界區,令樓市兩極化問題暫難解決。他更指出,首11個月豪宅價格上升近20%,租金增長亦達19.3%,中小型住宅方面,樓價亦有19.2%升幅。中小型住宅的價格雖然較2008年高,但與1997年高位仍存16%差距,故並不認為現時中小型樓價過高。

美聯行政總裁黃子華表示,根據差餉物業估價署資料顯示,工廈的租金回報率現時約為4.6厘,遠高於其他類型的非住宅物業。其中,甲級寫字樓及一線舖位租金回報率約為2至3厘水平,其回報率相對其他物業回報率為低。雖然如此,部分乙級寫字樓如新時代中心、聯合出版大廈、北角城中心、成基商業中心以及北海中心其租金回報率都可達4厘或以上。現時由於資金流向回報穩定的投資,而部分連租約放售的工商舖物業,估計回報不俗,料將受市場追捧。

【東方日報】卓能集團(00131)主席趙世曾表示,美國實施量化寬鬆措施,現時的港幣根本不值錢。他舉例,若有1億元身家,將之全放在銀行收息,相信不可能維持其優質生活,需淪為「二級公民」。通脹勢不可當,趙世曾強調不應持有現金存款,認為應持有實質資產才最實際。他透露,自己目前基本上大部分資金都投放於股票、地產、債券及可換股債券等資產,以對抗通脹。
至於抗脹「恩物」黃金,趙世曾未有投資;他表示,若黃金因通脹而上升,股票、地產都會齊升。在他的投資組合中,以地產佔最大部分,佔大約六成。至於普羅大眾,則可考慮投資高息債券或人民幣債券,作保值之用。

不少今年內入市的豪宅業主,伺機鎖定利潤出貨套現,九龍站剛錄得新樓市措施後最大宗成交,凱旋門摩天閣一個「大宅門」單位剛以約7,500萬元易手,呎價近3萬元,約八個月升值900萬元。另紅磡海逸豪園亦有高層戶售2,080萬元,年內升值352萬元。
消息指出,凱旋門售出的摩天閣中層A室「大宅門」,面積2,517方呎,呎價29,797元,約八個月升值近14%;而觀星閣中層C室亦以860萬元易手,約八個月帳面賺130萬元。世紀21日昇地產吳嘉榮稱,九龍站擎天半島6座高層A室以呎價17,269元售出,屬屋苑兩房戶新高。

【明報】住宅物業交投暢旺,仲量聯行指出,其中豪宅成交量及價格均升達19%,但政府11月20日開始執行新一輪打擊炒樓措施後,整體住宅交投出現放緩,估計本月至下月,平均每月整體住宅成交量跌至3000多宗,按月平均跌逾七成,預測明年住宅整體成交量平均每月7000至8000宗,仍較今年跌三至四成;料明年低息環境持續、一手住宅供應緊絀,豪宅樓價升幅繼續跑贏大巿達10%,中小型住宅料升5%至10%。

今年首10個月,一手住宅巿場錄逾1.24萬個成交,與去年全年近1.62萬宗比較,佔約77%。但今年1至11月,其中逾2000萬元一手及二手豪宅成交共2785宗,較去年全年升19%,金額1155億元,較去年升25%。曾指出,今年1至11月,豪宅及中小型住宅分別升19.8%及19.2%,同期內,巿場投資氣氛活躍,豪宅租金亦升19.3%。曾表示,新措施或令短期炒賣活動暫停,投資者亦入巿態度較審慎,預期本月及下月(2011年1月),整體住宅買賣成交平均每月只有3000多宗(按土地註冊處資料,今年首11個月平均每月私宅成交約1.15萬宗計跌約七成),料明年平均每月整體住宅成交介乎7000至8000宗,較今年跌三至四成。

曾預期明年由於新落成住宅單位約1.25萬個,相比去年成交逾1.6萬個,明顯供不應求,並且低息環境持續,巿區優質土地供應緊絀,料豪宅樓價仍有10%上升空間,跑贏中小型住宅樓價升幅介於5%至10%。


【新報】財爺出招壓樓市炒風言論混亂,惹誤導疑雲,除令樓市即時急凍外,長實高層郭子威在其微博上的言論亦被指誤導買家而引起連場風波,個別議員亦加入聲討行列。不過,到底郭子威是有心「誤導」買家,還是郭子威亦是被「誤導」的一個呢?
在財政司司長曾俊華公布新一輪壓制樓市措施當日,剛巧「撞正」長實大圍盛薈開售,一向「機不離手」,兼負責該盤銷售工作的長實地產投資董事郭子威,在財爺公布措施後即時在個人微博上發表言論,指於當時購買單位的買家並不受新措施所影響。事後,郭氏被「秋後算帳」,被指誤導買家入市。

根據政府公布,額外印花稅的徵收範圍,是由12月20日或以後簽署正式買賣合約的物業亦會包括在內,但就與財爺在記者會上的言論相違背。根據當日政府的新聞公告所見,以及本報記者現場所聽,當時有記者問財爺「關於明天起生效方面,早前簽署了臨時買賣合約的都會包括在內,還是由明天起才計算?」,而曾司長的答案就簡單地說「明天起才計算」。

一條「二選一」的問題,既然財爺選擇的是「明天起才計算」,那「早前簽署了臨時買賣合約的」是否不應受到影響?不過,其後又有記者問財爺,「印花稅明天才開始,但今晚長實在大圍賣樓,我想問為何不果斷一點今晚開始收取印花稅呢?」,而曾俊華的回應是,「印花稅要簽訂了有合法的S&P(正式買賣合約)才可以,我相信今晚是做不到的。」

兩個問題,前後矛盾,不要說透過電視看直播的郭子威,就連在場不少記者亦未能完全明白,完場後不停討論,最後政府方面要特別加開一場簡介會解釋額外印花稅的內容。其實,今年政府數度出招,而每次出招相距的時間只有個多兩個月,是否過於倉卒,準備時間不足,以致部份細節在公布前仍未清晰?今次郭子威被指誤導買家,可能,郭子威同樣慘被誤導。

10月份樓市大豐收,二手樓價飛升,利嘉閣地產研究部指出,私宅業主沽樓獲利的機率以至售樓利潤刷新紀錄, 綜合土地註冊處資料所得,11月份全港共錄7,650宗二手私宅獲利買賣登記,而上月錄得私人住宅轉手98.6%獲利刷新紀錄,較10月份輕微上升1個百份點,創下該行2000年統計以來的新高。

亞洲地產區域營業董事姚雲龍表示,以往樓市大旺時期,地產代理行生意應接不停,如今進入了調整期,各地產代理公司為保持生意,皆需要各出奇謀,於逆市之中尋求生存之道。亞洲地產便想出定期舉辦開放日,邀請放盤業主開放單位,吸引買家睇樓,增加地產代理找生意的機會。另外,該行亦會增加資源印製傳單,除派前線人員到單位落區外,於屋苑亦布下天羅地網,派出多名前線同事在附近派發傳單,即場帶客人睇樓。

姚氏直言,開放日的效用,是可以吸納一些區外客的新客源,藉着開放日,讓買家了解區內屋苑的實際情況,又或者本來是區內的業主,想對同屋苑的其他單位有更深入了解,從且激增他們的換樓意欲,更有甚者,是區內的分支家庭回流到相近區域購買物業。

【文匯報】地產建設商會秘書長龍漢標昨天指出,在上周五曾收到運房局信件,要求進一步跟進長實投資董事郭子威在微博上的失實言論,但他認為商會早前的回覆,已經解答所有問題,不明白為何未能釋除當局的疑慮,希望當局可說明。他指若有需要,將再開會討論,並再作回覆。
運輸及房屋局表示,已收到地產建設商會,就長實投資董事郭子威在微博發表購買集團旗下新樓盤盛薈的單位,不受新打擊炒樓措施影響事件的回覆,但有關回覆未能釋除當局關注,已去信商會要求就事件盡快作出跟進行動。

仲量聯行國際董事兼香港商業部主管莫家文表示,本港的低息環境有利營商氣氛向好,甲級寫字樓租務市場發展暢旺。今年首11個月的整體淨吸納量達338萬平方呎,當中最強勁的並非傳統商廈龍頭港島區,反而是九龍東。該區淨吸納量達159萬平方呎,中環則以404,085平方呎僅次其後,而灣仔及銅鑼灣則為343,624平方呎。

莫家文指,企業有持續擴張業務及設立新公司的需求,預期全年淨吸納量將達370萬平方呎,是自2000年來所創下的最高紀錄,亦高於過去10年每年平均淨吸納量200萬平方呎的水平。
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