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今日地產新聞摘要

2010年12月6日

【蘋果日報】法例規定，如地產代理及其親屬對物業擁有實益，或有潛在利益衝突，須向客人全面披露。有業主委託地產代理放盤，被游說減價近 80萬元成交，及後發現代理與買家擁有聯名物業，質疑代理手法不當，惟地產公司指買家及代理非直系親屬，毋須向賣家說明。地監局仍在調查此個案。事件令人質疑法例對市民保障不足。

惟當晚 11時許，該代理與同分行另一名代理帶領客人到單位睇樓後，突然「轉軚」，游說她減價 90萬元至 170萬元，「佢畀 1個月前嘅成交紀錄我睇，話高層單位都只賣到 188萬，加上樓上見到骨灰龕，影響埋低層個價」。雙方最終協議以 182萬元交易，當晚簽訂臨約。
惟翌日她發現半個月前該屋苑曾有低中層單位以 230萬元成交，隨後又透過其妹相識的地產業內朋友查得，買家曾在地產界任職，更透過土地註冊處的查冊紀錄，發現有一聯名物業的兩名業主，與買家及帶他睇樓的代理名字相同。

她質疑因此被壓價，最終中止交易，撻定賠償 18.2萬元，兩星期後經另一地產代理以 220萬元出售單位。她已向地監局投訴。

利嘉閣回覆，由於買家非該公司職員及代理的直系親屬，故代理毋須向賣家說明，做法並無違反執業指引及守則。而該公司代理通常提供最近一至兩個月之成交紀錄予客人參考。

律師黃國桐表示，即使代理與買家相熟並擁有共同物業，也不能證實有刻意壓價。消費者遇此情況，須以同時期同屋苑同類型單位的成交紀錄，與其成交價相比照，證明被代理故意壓價。

地監局表示，正調查陳小姐的個案。該局曾發出執業通告提醒地產代理，根據普通法，代理對客戶有《受信責任》，如出現潛在利益衝突，代理須向客人全面披露相關事實。另根據規管地產代理的條例，當代理或其親屬（即配偶、父母、子女或兄弟姊妹），或其代理公司，或公司僱員及大股東等，對物業擁有實益，須在委託代理協議上披露，否則可遭紀律處分。此外，代理提供可誤導物業價值之資料及比較數據，同樣違例。惟現時並無就代理提供之物業成交資料的時間遠近作規管。

有地產代理業內人士指出，一般地產代理公司在網站提供的資料，最新可至 14天前的臨約成交紀錄；分行從業員甚至可提供同分行即時成交紀錄予客人參考，客人有權索取副本存證。
檔案編號﹕ 1106025

【星島日報】政府推出「辣招」後，市場即時冷凍，隨消息被消化，準買家回流市場，加上筍價盤浮現，部分用家及長客紛紛於市場上「尋寶」，令到過去兩日各大屋苑睇樓量均有所回升；由於業主態度軟化，議價空間約百分之五至八，尤以早前新界區個別升得過急的屋苑樓價有明顯回落，交投稍見回升，不過，市區屋苑樓價相對較硬淨，令買賣出現膠。

中原住宅部董事總經理陳永傑表示，政府上月出重招穩定樓市，市場需時消化消息，近日買家恐懼氣氛逐漸減弱，令各區睇樓量均錄得升幅。多個屋苑業主議價空間擴闊，令到區內單位承接力亦較強，屋苑交投量輕微回升。十大屋苑只有太古城錄得零成交，反映優質屋苑業主議價空間較少，與買家心目中差距較大，令交投膠。

年內政府主動推地及勾地雙軌並行，即時改變發展商勾地策略，截至十月份，年內已有二十宗勾地申請，連同政府主動推出地皮，土地市場供應熱鬧，造成幾乎月月有地賣的局面，但隨政府公布於明年四月實施發水限制，令地皮難以趕搭發水尾班車，發展商勾地態度由熱轉冷。

今年勾地申請個案截至十月份，共有二十宗勾地申請，但主要集中今年中，並在九月達至高峰，達六宗之多，不過，在十月已急跌至只得一宗，為紅磡前高山道海關已婚關員宿舍地皮，有關勾地申請亦被拒。而上月未有成功勾出地皮個案，儘管被拒申請個案數字尚未公布，但相信「食白果」的機會甚大。

【成報】2010年首11個月二手居屋買賣合約登記（包括居屋自由市場及第二市場）錄得10,622宗，已創1996年有紀錄15年以來按年歷史新高，超越了2007年全年的9,580宗舊紀錄。今年首11個月得的宗數，較2009年全年的8,905宗高出19.3%。金額方面，今年首11個月二手居屋買賣登記總值183.76億元，創1996年有紀錄15年以來按年歷史新高，超越了1997年全年的182.79億元舊紀錄。今年首11個月的金額，較2009年全年的127.90億元高出43.7%。反映今年二手居屋買賣市況相當活躍，市民置業上車意欲強勁。

按月方面，2010年11月份的二手居屋買賣合約登記（包括居屋自由市場及第二市場）錄得1,119宗，較10月份的847宗上升32.1%，為1997年4月份錄得1,201 宗後逾13 年以來次高，僅低於今年8月份的1,159宗。金額方面，今年11月份二手居屋買賣合約登記總值20.94億元，較10月份的15.63億元上升34.0%，創1997年7月份錄得23.47 億元後逾13 年以來新高。

中原地產研究部聯席董事黃良昇指出，按金額分類方面，價值三百萬元以上的居屋買賣升幅最大，11月份錄得33宗，較10月份上升83.3%。升幅居次的是100萬元以下類型，11月份錄得34宗，按月上升54.5%。而100萬元至150萬元類型、150萬元至200萬元類型及200萬元至300萬元類型分別在11月份錄得260宗、486宗及306宗，按月上升23.8%、33.2% 及31.9%。

2010年11月份屯門兆康苑錄44宗買賣登記居首，總值6,246.9萬元。九龍灣麗晶花園以43宗居次，總值8,827.7萬元。沙田穗禾苑錄26宗，位列第三，總值4,859.0萬元。

【東方日報】美國第二輪量化寬鬆措施（QE2）出籠後，資金在股市、樓市中湧現，「究竟樓市、股市是否存在資產泡沫？」種種疑問亦隨之浮現。本身亦在供樓的方偉昌認為，現時本港樓市不算有泡沫，情況可接受。

他坦言，現時估值不及去年吸引，但恒指23,000點左右的水平亦不算貴，要待更多企業公布盈利，才能再為大市帶來上升動力。

他認為，企業盈利增長期才剛剛開始，因○八、○九年時有很多企業被迫倒閉，能存活下來的企業反而更為有利。透過市場整合，接的定單增加，基本因素亦因而有所改善，所以他中長線仍看好企業盈利增長前景。而他自己在選股時不會像○八、○九年般顧慮太多，「金融海嘯時選股要顧慮到企業的現金流、負債率，因經濟差時即使有好的產品亦不一定銷情理想，亦難以獲銀行貸款。相反，現時經濟好轉，只要產品優秀便可放心投資。」由企業的財務因素轉為看企業的增長前景，可能就是金融海嘯過後，作為基金經理的方偉昌在選股上的最大轉變。

QE2後遺症浮現
此外，方偉昌說：「QE2的後遺症開始呈現，如通脹、樓價飆升等，中、港兩地均推出不少政策控制問題，短期市場應會繼續波動，但中長線看好，我會利用波幅增持股份。」

【明報】中原地產發表報告指，全港十大指標屋苑在剛過去的周末、周日（12月4、5日），合共錄得35宗二手成交宗數，對比銷情極為慘淡的對上一個周末、周日所錄到的19宗成交（上月27、28日），躍升超過84％，但相較政府11月中、下旬出招前平均每個周末錄得的40宗成交，成交量依然偏低。此外，價錢向來「硬淨」的港島藍籌屋苑太古城，卻錄得零成交。

中原地產住宅部董事總經理陳永傑說，準買家對政府出招的恐懼心態已漸為減退，並恢復預約睇樓活動。對太古城是唯一錄得「零成交」的大型屋苑，陳永傑認為，這類傳統藍籌屋苑的放盤業主，一般都不願意擴大議價空間，與買家心目中的價錢存在相當距離，因而令交投陷入膠。

據中原地產數據顯示，剛過去的周末、周日，錄得最多成交宗數的屋苑為天水圍嘉湖山莊，共錄8宗交投，比對上個周末、周日上升逾三成，最新平均呎價為2942元。成交量排名第2的是西九龍老牌屋苑美孚新，錄得6宗成交（平均呎價5145元），相對上一個周末、周日，成交量增幅達兩倍，是增幅最顯著屋苑。

近期銳意進軍台灣代理市場的中原地產表示，過去3天在本港進行展銷、位處台灣第二大城市高雄的分層豪宅「都廳苑」，累積接待近10組準買家參觀，最快周四安排當中6組準買家赴高雄睇樓。對港人而言，台灣樓盤向來屬「稀客」，所以都廳苑的銷情顯得較慢熱，而對樓盤有興趣的港人，亦多屬與寶島有生意往來的人士。中原高級營業董事周永輝說，相對內地、以至澳門或新加坡樓盤，一般港人對台灣樓市明顯較陌生，來港展銷的台灣新盤向來不多，故有意購買都廳苑的人士，主要是在港居住的台灣人、又或是與寶島有生意往來的港人。

【新報】政府壓炒樓新措施出台已有近3周時間，整體二手物業交投自政府出招後，大幅下挫八成。近日這股疲弱氣氛逐漸減弱，令各區睇樓量均錄得升幅。據中原地產統計，10大屋苑於過去周六日兩天，共錄得35宗成交，較前周同期回升84.2%，不過與早前平均錄40宗或以上交投量相比，數字仍處於低水平。

中原地產住宅部董事總經理陳永傑表示，十大屋苑只有太古城錄得零成交，反映優質屋苑業主議價空間較少，與買家心目中差距較大，令交投呈膠着狀態。反觀其他大型屋苑業主，因提供較闊的議價空間，單位承接力亦較強，屋苑交投量輕微回升。陳氏估計，10大屋苑未來交投量將持續橫行。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，據統計資料顯示，港島及九龍市區屋苑成交表現仍見疲弱，相信主要是受到政府收緊680萬元以上物業按揭上限影響，或令一班換樓客的入市意欲因此受到窒礙，以致市區二手物業交投持續趨於淡靜。而上周末新界區屋苑交投逐漸回穩，相信還是受惠於其相對低水的樓價，受政府推出的兩項新措施影響相對較少。

另香港置業高級執行董事伍創業表示，踏入政府推出壓抑樓市措施後的第3個周末，雖然局部地區睇樓量略見回升，而早前錄得「吞蛋」的大型屋苑亦錄得零星成交。不過，「辣招」威力猶在，不單打擊短炒投資者，在大市氣氛轉淡的情況下，同時削弱真正用家的入市心態，就算願意出來睇樓，不少亦只是持審慎及觀望態度來試探行情，入市步伐頗為緩慢。因此，本周末一二手成交量持續偏軟，樓市仍未見真正出現起色。

【文匯報】港府出招「額外印花費」及收緊按揭成數兩周以來，樓市成交大減80%，惟多以一次過付清樓價的內地客不受影響，接力成為撐住大市的強心針，並佔一向受他們青睞的九龍站及奧運站之入市比例接近一半。此外，豪宅未退燒，西營盤縉城峰頂層A室昨日落實簽約成交，售價9,500萬元，呎價3.17萬元，打平該盤最高成交售價及呎價紀錄；深水灣香島道37號C屋亦以4.35億成交，呎價高見6.2萬元，創出亞洲洋房新高呎價紀錄。

綜合各地產代理數據顯示，過去兩周，一向大受內地客垂涎之九龍站的內地客入市比例由以往30%提升至50%；奧運站的內地客入市比例則保持約30%至40%。置業18物業代理主席張肇栓表示，政府出招後，他們仍繼續到內地吸客源，近日便派員到內蒙古考察。

政府辣招打擊樓市，窒礙樓市成交，令市場觀望氣氛濃厚，美聯物業預期，發展商今月押後推盤步伐，估計只有元朗泉薈有機會推出，全月推盤量將不足200伙，較11月推出單位再大減逾60%。事實上，過去兩日，樓盤只售出零星貨尾，整體一手市場亦只錄得10宗成交，與上周相若。

美聯物業發展及研究部高級經理張蓓蕾表示，踏入12月份，住宅物業市場持續淡靜，多個原本部署於本月推出的新盤亦計劃押後至明年才推出，目前市場估計只有元朗泉薈一個新盤於本月發售，涉及單位約173伙，假若該盤單位悉數於本月推售的話，屆時本月推盤量料不足200伙，將創今年1月後新低。

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