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今日地產新聞摘要

2010年12月4日

【蘋果日報】新鴻基地產副主席兼董事總經理郭炳江表示，不會因為政府壓抑樓市炒賣活動而減少參與土地拍賣；相反由於政府計劃維持每年約 2萬個私人住宅供應，他預期，明年拍賣土地的機會將會增多，特別是住宅地皮。他又指，集團現時未有從勾地表勾出土地，主要等待政府公佈新一年度勾地表後才作決定。他預期，會有更多地皮放入勾地表，尤其是作中小型單位發展的地皮，因為政府想多建這類住宅單位，集團亦有興趣增加中小型住宅的開發。

政府推出打擊炒樓措施後，有代理反映措施影響樓市交投及生計，擬發起遊行，要求政府取消徵收額外印花稅。郭炳江認為，香港是自由社會，每個人均可發表其訴求，「唔理啱唔啱！」這亦是香港社會珍貴之處。他不認同政府打擊炒樓措施，會扼殺地產代理行業，只是「機會少啲！」

市區新盤爆發蝕讓潮。在本月底入伙的牛池灣峻弦，至今僅得 8宗二手成交，半數屬蝕讓及蝕使費，其中兩宗是在政府上月出招後錄得；市場現有約 5宗放盤，業主願蝕使費或平手離場。另華懋集團的九龍城單幢盤御．豪門，開售僅兩個月便見蝕讓，相信是近年最快「見血」的新盤，市場指，因投資者未能上會而焗蝕近百萬元。

世紀 21置業薈點分行經理陳振文表示，峻弦最新 1宗蝕讓，為 5座高層 D室， 533方呎，投資者去年以 392萬元一手購入，叫價一直企硬 430萬元，因乏人問津，加上收樓期逼近，因不願上會，不惜劈價近一成至 388萬元，連使費蝕至少 17萬元沽貨，呎價 7280元。

【星島日報】政府早前宣布灣仔分區計畫大綱圖，並加入高度限制，公眾諮詢期間暫接獲一百零六份意見，當中不少發展商提出反對，包括地產建設商會、金朝陽及太古等均提出反對意見，而恒基、華懋及中信泰富等位於區內的物業，亦收到有關人士希望可以放寬高限及撤銷部分限制的意見。

灣仔分區計畫大綱圖早前加入高度限制，公眾諮詢期間接獲一百零六份意見，當中包括發展商、財團、環保團體及議員等。其中地建會反對部分區內項目訂定建築物高度限制，把「商業/住宅」地帶改劃為「商業」地帶、「住宅（甲類）」地帶及「其他指定用途」註明「混合用途」地帶，同時亦反對就圖則《註釋》部分用地加入高限及略為放寬非建築用地限制的條文等。

地建會建議，應修訂軒尼詩道以北和以南地區的建築物高度限制，分別放寬至主水平基準上約一百三十米與一百五十米，但較高的現有和已承諾進行的發展項目，以及「政府、機構或社區」用地則除外，而接近運輸樞紐的用地應考慮進一步放寬建築物高度限制。

新措施公布兩周後，樓市持續表現不振，多個大型屋苑的放盤叫價繼續下滑，部分單位的議價空間亦漸擴闊，由於減幅高達百分之五至十不等，市場實際用家及長投資者紛紛在靜市下四出尋覓筍盤，導致今明兩日各大屋苑的預約睇樓量有掉頭稍為回升的訊號，業界指，政府上月下旬推出的打擊炒賣措施後，對市場造成短暫心理影響，交投減慢，市場正逐漸消化，縱使交投量仍未回復，但由於部分屋苑放盤減幅吸引，故推動不少準買家的睇樓意欲。

【成報】政府上月19日推出新措施後，兩周內市場交投量大減，而個別屋苑樓價亦跌3%至5%，有測量師已開始對各藍籌屋苑重新估值，當中交投量較高的藍籌屋苑估值減幅約5%，而其他較冷門屋苑則減近10%。另外，有炒家利用有限公司名義買賣，作為逃避繳付額外印花稅，而該情況開始普遍，料往後類似交投亦會陸續增加。

韋堅信測量師行估價部董事林晉超表示，新措施推出後，成交量明顯下跌，而近兩周內，公司對物業的估值亦有所調整，而住宅屋苑估值方面已下調近10%以內，部分熱門屋苑減幅比較輕微，普遍在5%以內，而比較冷門的屋苑估值則減近10%。至於，近日有個別屋苑樓價跌近5%，林氏指，不會以個別的減價成交例子作為指標，需要統一資料及評估市況，但會考慮現時市場叫價回軟而跟隨大市降低估值。

林氏續指，物業估價是需要參考當時市況及成交價方可決定的，至於現時屋苑估值暫會分為兩類，分別是11月19日新措施前及新措施後的兩種估值。如果物業於措施落實前已買入，將會沿用早前的成交價及成交量作為參考評估，相反，物業於措施實施後買入，則會參考11月19日以後的成交市況而作出評估。

商廈及工廈的估值方面，林氏表示，因額外印花稅措施未包括工商買賣在內，所以現時交投平穩，故該方面估價未有作出調整。對於利用有限公司名義買賣情況開始普遍，目的為免繳付額外印花稅，他指，相信而公司名義買賣物業的炒家將會增多，除非政府推出條款規限以公司名義作短期轉讓，否則難免再會有新一輪炒風再起。

【東方日報】國際貨幣基金組織（IMF）執行委員會披露，組織認為港府於上月十九日公布的樓市降溫措施，可望有效抑止樓市投機及樓價升幅，惟認為仍要待美國收緊貨幣政策及本港步入加息周期，本港樓市才步入調整期。

IMF指，本港樓市急升是由於供應不足及資金充裕，認為政府需增土地供應才能壓抑升勢，若樓價再升，政府可考慮再上調印花稅及增加高端物業的稅率。基於樓價升勢未反映未來金融市場風險，故IMF認為港府應採取措施，確保銀行貸款質素良好。

蘇格蘭皇家銀行（RBS）亞太區地產研究部主管吳嘉俊亦稱，樓市成交低迷情況會維持至明年首季，但在低息環境下，現時樓價實際下跌空間有限，若港府不再出招，不排除明年第二季本港樓價再現升勢。

政府上月出招打擊炒樓，繼二手湧現大批減價及低市價成交後，近日亦首現新盤樓花「蝕本」沽貨個案。九龍城御‧豪門日前錄得首宗二手摸貨及蝕讓成交，原業主持貨僅兩個月帳面蝕逾50萬元，連使費損失高近100萬元。

另外，快將交樓的東九龍峻弦亦錄首宗蝕讓，一個高層面積500餘方呎單位減價約40萬元沽出，售約388萬元，帳面微蝕約4萬元。御‧豪門於十月開售後，日前錄得首宗「摸貨」成交。香港置業翟海堂稱，一名於東九龍持有數伙的投資客，本以1,000萬元放盤，惟原業主在政府出招後看淡後市，日前減價120萬元，以880萬元摸出於十月購入的御‧豪門低層D室，面積1,214方呎，呎價約7,249元，持貨約兩個多月帳面已蝕約50.9萬元，連使費料實際損手約95萬元。

【新報】近年台灣地產市道暢旺，吸引本地代理到當地發展。中原地產於台灣首間分店將於本月中開幕，預料半年內分店數目將增至5間，而首年投資額為1,000萬港幣，該集團希望首年可以收支平衡。

中原地產台北總經理周永輝表示，該集團台灣首間分行，將在本月中於台北市中正區開幕，舖面面積約2,200方呎，已招聘16名當地營業員。他透露，希望未來半年在台北分店數目可增至5間分店，地點將集中在台北大安區及順義區，屆時營業員人數將增至超過80人。

市況突然逆轉，近期市場陸續出現劈價、低市價等成交，惟不少實力業主選擇封盤觀望，在盤源持續減少下，整體樓價更不跌反升。據中原地產研究部資料顯示，截止至11月28日，最新樓價指數報88.58點，較前一周政府出招時按周再升0.38%，創自1997年11月9日90.09點後逾13年新高。周永輝稱，集團在當地剛剛起步，希望首年可以收支平衡。他補充，中原暫時無意收購當地地產代理公司。

另外，高雄豪宅項目都廳苑來港推售，發展商隆大營建董事吳侑容指，該項目共有306伙，現已售出100伙，是次來港推售共涉20伙，面積介乎2,668至4,765方呎，入埸費由港幣645萬元起。滙豐銀行將提供50%按揭計劃，年利率約1.7至2厘，貸款以新台幣結算。國際貨幣基金組織（IMF）成員發表名為「中國房價是否上升太快」的工作報告，內容指中國政府4月推出的房地產調控措施已對壓抑樓價向上產生一定成效，但最多治標不治本。報告認為，當局須要調高實際利率，及較高的物業持有成本（如廣泛的物業稅），同時擴闊金融市場發展至其他投資於房地產的渠道。

本港地產代理監管局行政總裁余呂杏茜表示，政府新一輪壓抑炒樓措施，但認為政府推出措施是為了令地產行業健康穩定發展，而不少公眾人士認為措施可減少樓市泡沫。對於措施或令地產代理生意受影響，她認為地產行業是經濟寒暑表，如果經濟不景，整體代理人數會下降，她相信本港地產代理適應力強，可找到新機。被問及會否減牌費，藉此減輕業界負擔時，她稱，當局剛剛已減牌費，令該局原有的儲備大幅減少，下調牌費的空間不大。

【文匯報】政府推出打擊樓宇炒賣措施兩周後，市場正逐漸消化消息，買家恐懼氣氛緩和，令本周睇樓量僅保持平穩。中原地產十大屋苑本周六、日錄得1,080組預約睇樓客，較上周同期輕微回升5.9%，睇樓量維持平穩。中原地產住宅部董事總經理陳永傑預期，本周末屋苑成交量有機會錄得輕微升幅，惟交投量仍然維持於低水平，新措施成效續見。

島區方面，太古城本周末預約睇樓量升14.3%至80組，每呎平均叫價輕微回落至8,900元。買家入市意欲仍然強烈，只等樓價調節至適當水平才入市，現時屋苑樓價一般約5%折讓即見承接力。另外，康怡花園睇樓量亦維持80組，較上周無升跌，平均每呎叫價則輕微回落1.4%至7,300元水平。

九龍區方面，美孚新本周末預約睇樓量回升3成至130組，放盤量亦輕微增加至631個。另外，新都城由於造價依然相對低水，吸引買家入市，屋苑本周睇樓量已回升20%，錄約120組。

新界區方面，沙田第一城本周睇樓量輕微回升12.5%，錄約90組，惟市場觀望氣氛濃厚，買家入市相當審慎，故交投量急速下降。現時約三成業主願意降價3-5%，但仍未達到買家預期，令交投膠著，本月至今只暫錄約5宗成交，放盤量則保持原有水平，市場上約有917個放盤。嘉湖山莊睇樓量與上周相若，錄約200組，每呎叫價亦保持上周水平，約2,980元，預料本月受政府推打擊炒家措施及長假期影響，成交量會大幅下跌。

　另外，根據利嘉閣地產研究部數據估算，全港50個指標共錄2,675組客戶預約在本周末睇樓，較上周末輕微回升3.7%，連跌4周後首見反彈，而租客睇樓比例則再升1.3個百分點至23.5%。

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