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今日地產新聞摘要

2010年12月2日

【蘋果日報】受惠人民幣升值刺激，內地客無懼本港樓市政策，反趁調整市入市。代理表示，政府實施炒樓徵重稅措施後，尖沙嘴九龍站豪宅內地客入市比例不跌反升。過去 10日，更撐起整個九龍站，半數成交是內地買家，較出招前約 35%比例明顯增加。

中原地產區域營業董事李沛章直言，新措施實施 10天，九龍站豪宅成交「靠晒內地客」，期內錄得的 17宗成交，約半數是內地客，客源比例由出招前佔 35%，增至目前 50%。他指，不少內地客反映，本港豪宅質素，較內地一、二線城市豪宅更佳，未來有高鐵貫通內地，配套設備完善，加上人民幣升值，令本港物業吸引力大增，推使內地豪客「趁低」入市。據知，政府出招後，天璽彗鑽璽連環錄得 3宗二手成交，全部是內地客承接，成交價 2400萬至 2860萬元，較市價低約 1至 2%。李沛章指出，市區豪宅銀碼大，較少短炒，因而政府出招後，區內交投雖然減少，惟造價堅挺，減價幅度 3至 5%。加上，內地客還價幅度遠比本地客小，一般還價約 1至 2%；相反，本地買家還價高達 10至 20%，在內地客「出手」較豪氣下，遂容易促成交易。

奧運站亦見內地客入市。中原地產高級分區經理程尚傑指，政府出招後，奧運站有 19宗成交，三成是內地客。如君滙港6座低層751方呎，內地客以650萬買入，低市價1.5%。海桃灣3座中層599方呎，一內地客500萬買入，計劃出租，預期回報3.8厘。

【星島日報】淡市下有長線投資者「執平貨」，消息指，資深投資者楊達潮低價入市，自政府出招至今，已於天水圍購入三個單位。

業內人士指，天水圍受政府新措施影響樓價偏軟，楊氏趁機「執平貨」，專吼低市價5至8%的筍盤，至今最少購入三個單位。

地產代理監管局昨天公布，截至十一月底，代理持牌人數為三萬一千一百一十八人，其中營業員牌照人數為一萬六千八百九十二人，地產代理牌照人數為一萬四千二百二十六人，較十月份的三萬零八百二十一人，增加二百九十七人。錄得自○九年二月後，連升二十一個月的情況，再度創下自發牌後的持牌人數新高。業內人士指，數字所反映僅為政府上月「出招」前情況，預期在樓市交投轉趨沉寂的情況下，未來地產從業員人數亦會逐步減少，業界表示，生意轉靜，預期三個月內行業或會流失一成從業員，利嘉閣董事總經理廖偉強表示，集團會減慢擴張速度，但仍將不裁員、不減薪。

美聯董事兼住宅部行政總裁伍創業表示，相信短期考牌人數會得以維持，但增長將會萎縮。隨生意轉淡，預期短期內行業或會流失一成從業員，但集團不會裁員亦不會刻意減慢擴張速度。中原董事總經理陳永傑表示，現時持有地產代理牌照的人士之中，約有七成屬活躍從業員，預期受政府的調控措施所影響，將會有二千至三千人員流失。地產代理聯會主席郭德亮表示，業界受措施影響，生意大減八成，若政府無意更弦易轍，隨之至農曆新年則會有近一成從業員失業。

【成報】世邦魏理仕新編的《全球零售商舖市場觀察》報告指：全球主要零售點優質商舖租金保持穩定，隨着全球經濟持續復甦，消費者重拾信心，帶動一些市場零售商舖租金的增長。市場對優質商舖的需求保持強勁，其中一些城市的零售商舖租金在2010年第三季末錄得大幅增長。

僅次於紐約及悉尼，紐約市仍是全球舖租最貴的城市，優質商舖租金每年每平方呎為1,800美元。位列第二位的是悉尼（2010年第二季排行第三，舖租每年每平方呎1,218美元）；香港排行第三（舖租每年每平方呎1,113美元）。儘管倫敦的舖租按年增長高達20%﹙每年每平方呎891美元﹚，它只排行第四，位列第五的是東京，舖租每年每平方呎804美元。

全球優質零售商舖的租金於2010年第三季增長了0.2%。全球三大主要市場的租金與去年同期相比都呈現增長，以美洲的增幅最大，按年增長6%，之後為亞洲和太平洋地區，年增長率分別為4%和3%。相比之下，由於西班牙、愛爾蘭和希臘等市場經濟下滑，2010年第三季，歐洲、中東和非洲區（EMEA）的商舖租金按年下跌了3%。不過第三季該區大多數市場的商舖租金皆保持穩定，一些城市的舖租按年更大幅增長。與2009年同期相比，愛丁堡和倫敦的租金分別上漲了25%和20%。

受惠於區內經濟發展，亞洲區零售市場在2010年第三季持續增長。區內成熟市場和新興市場的零售業表現呈現出兩極化，優質商舖的平均租金保持穩定，一些市場更出現輕微上升，以上海、北京、廣州、東京、台北和香港最為明顯，大多數市場的租金均保持穩定，或適度增長。

【東方日報】政府辣招打擊住宅炒賣，部分散戶因而將資金轉投入場費低、回報高的工廈物業。其中，火炭金豪工業大廈1座高層戶獲數名買家出價，最終獲一名住宅投資客以近93萬元追價購入，回報率逾6厘。有代理稱，工廈物業一向鮮有假日預約睇樓，惟剛過去的周日，一外區住宅投資者一口氣參觀火炭數個工廈單位，擬斥約500多萬元入市。

美聯工商營業經理黎紹賢表示，目前火炭區不少工廈單位入場費約100萬元，相對觀塘及九龍灣工廈物業仍低水約35%，故吸引不少住宅散戶積極在區內尋寶。

其中，上述金豪工業大廈1座高層戶，面積約706方呎，最終獲多名買家競價至約92.8萬元售出，較原先開價高約4.8萬元，升幅逾5%，以單位每月租金約4,700元計，收租回報率約6.1厘。
除火炭區外，消息稱，荃灣豪力中心中層一個罕有相連戶，面積約1,576方呎，日前獲一外區長線收租客斥資約170萬元連租約購入，以月租約1.16萬元計，收租回報達8厘。另康業物業西九龍副地域經理張潤森指，葵涌宏達工業中心中層戶獲區內客以約698萬元連租約購入，收租回報約6.2厘。

黎紹賢續稱，政府是次新措施亦收緊工商物業按揭成數，惟對細價工商物業買家影響並不明顯，故近期火炭區工業物業查詢明顯增加，以上周為例，該區查詢量較前周多約10%。而上述假日到火炭物色工業物業的投資者，曾參觀區內威力工業中心中層戶，單位現開價約470萬元，收租回報約5.3厘。黎氏預期，本月該區工業物業成交量有5%至10%升幅，而樓價可望有5%上升空間。

工廈買賣三年最多
美聯工商研究部資料顯示，截至上月二十七日，整體工廈物業買賣註冊量約達770宗，較十月全月的約621宗還多出近150宗，已創○七年八月後新高；而期內金額達27.1億元，有機會挑戰今年九月份約27.7億元高位。

【明報】有地產代理痛斥政府落藥過重，令近萬地產代理從業員面臨失業，上千間舖將「執笠」，呼籲同業上街遊行抗議。卓能集團（0131）主席趙世曾亦批評政府出招力度過重，認為徵收額外印花稅7%至8%已足夠，不應高達15%，他形容是業界「不幸」。
但趙世曾認同政府調控樓市的做法「係好事」，可以令市場更健康發展。雖然短期樓市有波動，不過土地賣少見少，「唔似銀紙話印就印，唔保值，今時今日物業好過現金」，長遠看好樓市發展。

卓能集團本財年業務收益，主要來自租金及物業重估。趙世曾指，分兩期發展的荃灣「一號九龍山項」，正進行第二期的平整工程，估計需時1至2年，由於兩期同發一張滿意紙，待取得後將一併推售。

銀行公會主席、渣打香港行政總裁洪丕正表示，樓宇價格不會出現重大調整，短期樓市交投減弱，亦減少了按揭申請貸款，惟按揭業務佔整體銀行收入不足一成，料對銀行盈利無重大影響。

洪丕正在北京表示，相信短期內市民對措施執行後的樓價發展，採取觀望態度，隨本港資金及具實力的買家充裕，樓價不會因為措施而產生重大調整，對按揭整體申請的影響，相信要在1至2個月後才會浮現。繼渣打香港回升拆息按揭的銀行，多家銀行亦跟隨調升拆息按揭。洪丕正說，期望調高按息達正常化水平，因為目前最優惠利率和拆息相距太闊。他續指出，按揭業務佔銀行收入不高，但可為銀行引入更多新客戶。不過市場人士認為，銀行明年起又會重新劈息爭取按揭生意，洪表示，不期望按息減至不健康水平。

金管局表明，正面按揭信貸資料庫明年首季推出，貸款人的現有供款情將一目了然。洪丕正指出，目前借款人如果向銀行披露持有多於1個物業，或物業非自住用途，銀行在息率上已作出調整，考慮因素包括客戶與銀行的關係。他指出，資料庫推出後，銀行可更全面審閱貸款人的質素，決定是否借出及按揭利率水平，有可能令第2、第3個物業的按息或按揭成數有所調整。

【新報】經過「熾熱」的10月份，樓市自政府出招後的短短10日全月交投下挫40%，可見市場氣氛急降至冰點。綜合利嘉閣地產研究部最新數據所得，11月份全港50個指標屋苑僅錄1,838宗買賣，較10月份的3,040宗銳減40%外，單月成交量更屬今年第三低水平。不過樓價升勢卻未有改變，其中馬鞍山新港城的樓價更單月急漲6.2%，樓價升勢仍然持續。
回顧上月市道，港、九、新界二手交投全線下挫，減幅介乎37%至50%不等，其中港島區屋苑表現最為失色。數據顯示，該區9個指標屋苑上月僅錄249宗買賣，較10月份的503宗銳減50%；九龍區20個指標屋苑的綜合成交量亦大跌38%至662宗；至於新界區，全區21個指標屋苑的成交量亦下滑37%至927宗。

利嘉閣地產董事總經理廖偉強指出，鑑於大量購買力及買賣盤在10月份旺市中被消耗後，買家高追力量及意欲顯著減弱，物業買賣已明顯未能跟隨大市節奏，及後，政府強力鎮壓樓市，更嚇怕市場僅餘的投資者及用家退市，不單令市況逆轉外，而且靜市所涉及層面更既深且廣。
按屋苑分析，列入受觀察指標屋苑名單當中，上月共有47個屋苑的成交量有所下跌，所佔比率高達94%。

樓價方面，儘管政府出招壓市影響物業買賣，但樓價升勢卻未有改變。事實上，上月初準買家仍然積極追價搶貨，下半月買家更主力搜羅罕有的優質貨源，故拉動全月二手樓價仍然上升1.9%至平均每方呎5,797元水平，再創高峰，而首11個月的樓價升幅更已累積至19%。
面對政府「辛辣」壓市招數，市場採取以靜制動心態對應，求變心態不強，業主開價以至準買家還價取態保守，盤源價格調整速度甚慢，相信成交阻力難以在短期內消除，估計本月二手大市交投將再挫30%，樓價則會下跌約2%。不過，由於市場沒有形成「悲觀」氣氛，估計大市只需未來一、兩個月時間的調整便可回復正常。

【文匯報】城規會今年9月在銅鑼灣區全面設高度限制，其中希雲街兩側被下設100米的高限，位於其內的舊樓收購進度即時大受影響，當中希雲大廈一名小業主稱，該廈年中曾獲金朝陽重新收購，受到新高限影響，曾一度將收購價錢調低約1成，近月再遇發水問題、樓市新措施等雙重打擊，收購計劃有機會暫時擱置。

希雲大廈位於希雲街2至30號，樓齡已滿50年，樓高9至10層，共涉約169戶，收購進度可謂「命運多舛」，過去數年曾獲田生、金朝陽等爭奪，至今年收購本已漸見眉目，但該廈一名小業主接受香港文匯報訪問時透露，受高限影響，加上發水設上限、政府新措施等影響而下，收購可能遭到擱置。

香港文匯報記者昨致電金朝陽作出查詢，發言人表示，希雲大廈現時處於收購的敏感階段，未能透露具體詳情。該小業主指，希雲大廈今年中時曾獲金朝陽提出收購，當時開價每方呎約達1萬元，預備集合滿8成業權後，發展商年底就會正式購入業權。然而，9月卻突然殺出「程咬金」，政府在銅鑼灣區設下高限，希雲大廈的高限設在100米，樓層與之前比較差距可達10層，有見重建價值下跌，金朝陽將收購價調低約1成，每方呎收購價調低至約9,000元。

小業主認為，政府在沒有諮詢的情況下，將該廈列入高限範圍不公平，而因此影響該廈的收購進度，與政府年初時希望協助50年樓齡舊樓重建的初衷亦相違背。該廈部分小業主與鄰近的禮信大廈、禮加大廈等，已聯絡區議員作出投訴，之後並會到城規會表達意見。

據悉，當初發展商與業主的合約中訂明，若年底前無法集齊8成以上業權，合約就不會生效，即收購就會告吹。

希雲大廈的希雲街32至50號，已獲金朝陽完成收購，地盤面積約12,900方呎，可建樓面約102,900方呎，即將展開重建。至於亦位處希雲街範圍內的五幢舊樓，亦受到高限影響。

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