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今日地產新聞摘要
2010年12月2日
【蘋果日報】受惠人民幣升值刺激,內地客無懼本港樓市政策,反趁調整市入市。代理表示,政府實施炒樓徵重稅措施後,尖沙嘴九龍站豪宅內地客入市比例不跌反升。過去 10日,更撐起整個九龍站,半數成交是內地買家,較出招前約 35%比例明顯增加。

中原地產區域營業董事李沛章直言,新措施實施 10天,九龍站豪宅成交「靠晒內地客」,期內錄得的 17宗成交,約半數是內地客,客源比例由出招前佔 35%,增至目前 50%。他指,不少內地客反映,本港豪宅質素,較內地一、二線城市豪宅更佳,未來有高鐵貫通內地,配套設備完善,加上人民幣升值,令本港物業吸引力大增,推使內地豪客「趁低」入市。據知,政府出招後,天璽彗鑽璽連環錄得 3宗二手成交,全部是內地客承接,成交價 2400萬至 2860萬元,較市價低約 1至 2%。李沛章指出,市區豪宅銀碼大,較少短炒,因而政府出招後,區內交投雖然減少,惟造價堅挺,減價幅度 3至 5%。加上,內地客還價幅度遠比本地客小,一般還價約 1至 2%;相反,本地買家還價高達 10至 20%,在內地客「出手」較豪氣下,遂容易促成交易。

奧運站亦見內地客入市。中原地產高級分區經理程尚傑指,政府出招後,奧運站有 19宗成交, 三成是內地客。如君滙港6座低層751方呎,內地客以650萬買入,低市價1.5%。海桃灣3座中層599方呎,一內地客500萬買入,計劃出租,預期回報3.8厘。

【星島日報】淡市下有長線投資者「執平貨」,消息指,資深投資者楊達潮低價入市,自政府出招至今,已於天水圍購入三個單位。

業內人士指,天水圍受政府新措施影響樓價偏軟,楊氏趁機「執平貨」,專吼低市價5至8%的筍盤,至今最少購入三個單位。

地產代理監管局昨天公布,截至十一月底,代理持牌人數為三萬一千一百一十八人,其中營業員牌照人數為一萬六千八百九十二人,地產代理牌照人數為一萬四千二百二十六人,較十月份的三萬零八百二十一人,增加二百九十七人。錄得自○九年二月後,連升二十一個月的情況,再度創下自發牌後的持牌人數新高。業內人士指,數字所反映僅為政府上月「出招」前情況,預期在樓市交投轉趨沉寂的情況下,未來地產從業員人數亦會逐步減少,業界表示,生意轉靜,預期三個月內行業或會流失一成從業員,利嘉閣董事總經理廖偉強表示,集團會減慢擴張速度,但仍將不裁員、不減薪。

美聯董事兼住宅部行政總裁伍創業表示,相信短期考牌人數會得以維持,但增長將會萎縮。隨生意轉淡,預期短期內行業或會流失一成從業員,但集團不會裁員亦不會刻意減慢擴張速度。中原董事總經理陳永傑表示,現時持有地產代理牌照的人士之中,約有七成屬活躍從業員,預期受政府的調控措施所影響,將會有二千至三千人員流失。地產代理聯會主席郭德亮表示,業界受措施影響,生意大減八成,若政府無意更弦易轍,隨之至農曆新年則會有近一成從業員失業。

【成報】世邦魏理仕新編的《全球零售商舖市場觀察》報告指:全球主要零售點優質商舖租金保持穩定,隨着全球經濟持續復甦,消費者重拾信心,帶動一些市場零售商舖租金的增長。市場對優質商舖的需求保持強勁,其中一些城市的零售商舖租金在2010年第三季末錄得大幅增長。

僅次於紐約及悉尼,紐約市仍是全球舖租最貴的城市,優質商舖租金每年每平方呎為1,800美元。位列第二位的是悉尼(2010年第二季排行第三,舖租每年每平方呎1,218美元);香港排行第三(舖租每年每平方呎1,113美元)。儘管倫敦的舖租按年增長高達20%﹙每年每平方呎891美元﹚,它只排行第四,位列第五的是東京,舖租每年每平方呎804美元。

全球優質零售商舖的租金於2010年第三季增長了0.2%。全球三大主要市場的租金與去年同期相比都呈現增長,以美洲的增幅最大,按年增長6%,之後為亞洲和太平洋地區,年增長率分別為4%和3%。相比之下,由於西班牙、愛爾蘭和希臘等市場經濟下滑,2010年第三季,歐洲、中東和非洲區(EMEA)的商舖租金按年下跌了3%。不過第三季該區大多數市場的商舖租金皆保持穩定,一些城市的舖租按年更大幅增長。與2009年同期相比,愛丁堡和倫敦的租金分別上漲了25%和20%。

受惠於區內經濟發展,亞洲區零售市場在2010年第三季持續增長。區內成熟市場和新興市場的零售業表現呈現出兩極化,優質商舖的平均租金保持穩定,一些市場更出現輕微上升,以上海、北京、廣州、東京、台北和香港最為明顯,大多數市場的租金均保持穩定,或適度增長。


【東方日報】政府辣招打擊住宅炒賣,部分散戶因而將資金轉投入場費低、回報高的工廈物業。其中,火炭金豪工業大廈1座高層戶獲數名買家出價,最終獲一名住宅投資客以近93萬元追價購入,回報率逾6厘。有代理稱,工廈物業一向鮮有假日預約睇樓,惟剛過去的周日,一外區住宅投資者一口氣參觀火炭數個工廈單位,擬斥約500多萬元入市。

美聯工商營業經理黎紹賢表示,目前火炭區不少工廈單位入場費約100萬元,相對觀塘及九龍灣工廈物業仍低水約35%,故吸引不少住宅散戶積極在區內尋寶。

其中,上述金豪工業大廈1座高層戶,面積約706方呎,最終獲多名買家競價至約92.8萬元售出,較原先開價高約4.8萬元,升幅逾5%,以單位每月租金約4,700元計,收租回報率約6.1厘。
除火炭區外,消息稱,荃灣豪力中心中層一個罕有相連戶,面積約1,576方呎,日前獲一外區長線收租客斥資約170萬元連租約購入,以月租約1.16萬元計,收租回報達8厘。另康業物業西九龍副地域經理張潤森指,葵涌宏達工業中心中層戶獲區內客以約698萬元連租約購入,收租回報約6.2厘。

黎紹賢續稱,政府是次新措施亦收緊工商物業按揭成數,惟對細價工商物業買家影響並不明顯,故近期火炭區工業物業查詢明顯增加,以上周為例,該區查詢量較前周多約10%。而上述假日到火炭物色工業物業的投資者,曾參觀區內威力工業中心中層戶,單位現開價約470萬元,收租回報約5.3厘。黎氏預期,本月該區工業物業成交量有5%至10%升幅,而樓價可望有5%上升空間。

工廈買賣三年最多
美聯工商研究部資料顯示,截至上月二十七日,整體工廈物業買賣註冊量約達770宗,較十月全月的約621宗還多出近150宗,已創○七年八月後新高;而期內金額達27.1億元,有機會挑戰今年九月份約27.7億元高位。

【明報】有地產代理痛斥政府落藥過重,令近萬地產代理從業員面臨失業,上千間舖將「執笠」,呼籲同業上街遊行抗議。卓能集團(0131)主席趙世曾亦批評政府出招力度過重,認為徵收額外印花稅7%至8%已足夠,不應高達15%,他形容是業界「不幸」。
但趙世曾認同政府調控樓市的做法「係好事」,可以令市場更健康發展。雖然短期樓市有波動,不過土地賣少見少,「唔似銀紙話印就印,唔保值,今時今日物業好過現金」,長遠看好樓市發展。

卓能集團本財年業務收益,主要來自租金及物業重估。趙世曾指,分兩期發展的荃灣「一號九龍山項」,正進行第二期的平整工程,估計需時1至2年,由於兩期同發一張滿意紙,待取得後將一併推售。

銀行公會主席、渣打香港行政總裁洪丕正表示,樓宇價格不會出現重大調整,短期樓市交投減弱,亦減少了按揭申請貸款,惟按揭業務佔整體銀行收入不足一成,料對銀行盈利無重大影響。

洪丕正在北京表示,相信短期內市民對措施執行後的樓價發展,採取觀望態度,隨本港資金及具實力的買家充裕,樓價不會因為措施而產生重大調整,對按揭整體申請的影響,相信要在1至2個月後才會浮現。繼渣打香港回升拆息按揭的銀行,多家銀行亦跟隨調升拆息按揭。洪丕正說,期望調高按息達正常化水平,因為目前最優惠利率和拆息相距太闊。他續指出,按揭業務佔銀行收入不高,但可為銀行引入更多新客戶。不過市場人士認為,銀行明年起又會重新劈息爭取按揭生意,洪表示,不期望按息減至不健康水平。

金管局表明,正面按揭信貸資料庫明年首季推出,貸款人的現有供款情將一目了然。洪丕正指出,目前借款人如果向銀行披露持有多於1個物業,或物業非自住用途,銀行在息率上已作出調整,考慮因素包括客戶與銀行的關係。他指出,資料庫推出後,銀行可更全面審閱貸款人的質素,決定是否借出及按揭利率水平,有可能令第2、第3個物業的按息或按揭成數有所調整。

【新報】經過「熾熱」的10月份,樓市自政府出招後的短短10日全月交投下挫40%,可見市場氣氛急降至冰點。綜合利嘉閣地產研究部最新數據所得,11月份全港50個指標屋苑僅錄1,838宗買賣,較10月份的3,040宗銳減40%外,單月成交量更屬今年第三低水平。不過樓價升勢卻未有改變,其中馬鞍山新港城的樓價更單月急漲6.2%,樓價升勢仍然持續。
回顧上月市道,港、九、新界二手交投全線下挫,減幅介乎37%至50%不等,其中港島區屋苑表現最為失色。數據顯示,該區9個指標屋苑上月僅錄249宗買賣,較10月份的503宗銳減50%;九龍區20個指標屋苑的綜合成交量亦大跌38%至662宗;至於新界區,全區21個指標屋苑的成交量亦下滑37%至927宗。

利嘉閣地產董事總經理廖偉強指出,鑑於大量購買力及買賣盤在10月份旺市中被消耗後,買家高追力量及意欲顯著減弱,物業買賣已明顯未能跟隨大市節奏,及後,政府強力鎮壓樓市,更嚇怕市場僅餘的投資者及用家退市,不單令市況逆轉外,而且靜市所涉及層面更既深且廣。
按屋苑分析,列入受觀察指標屋苑名單當中,上月共有47個屋苑的成交量有所下跌,所佔比率高達94%。

樓價方面,儘管政府出招壓市影響物業買賣,但樓價升勢卻未有改變。事實上,上月初準買家仍然積極追價搶貨,下半月買家更主力搜羅罕有的優質貨源,故拉動全月二手樓價仍然上升1.9%至平均每方呎5,797元水平,再創高峰,而首11個月的樓價升幅更已累積至19%。
面對政府「辛辣」壓市招數,市場採取以靜制動心態對應,求變心態不強,業主開價以至準買家還價取態保守,盤源價格調整速度甚慢,相信成交阻力難以在短期內消除,估計本月二手大市交投將再挫30%,樓價則會下跌約2%。不過,由於市場沒有形成「悲觀」氣氛,估計大市只需未來一、兩個月時間的調整便可回復正常。


【文匯報】城規會今年9月在銅鑼灣區全面設高度限制,其中希雲街兩側被下設100米的高限,位於其內的舊樓收購進度即時大受影響,當中希雲大廈一名小業主稱,該廈年中曾獲金朝陽重新收購,受到新高限影響,曾一度將收購價錢調低約1成,近月再遇發水問題、樓市新措施等雙重打擊,收購計劃有機會暫時擱置。

希雲大廈位於希雲街2至30號,樓齡已滿50年,樓高9至10層,共涉約169戶,收購進度可謂「命運多舛」,過去數年曾獲田生、金朝陽等爭奪,至今年收購本已漸見眉目,但該廈一名小業主接受香港文匯報訪問時透露,受高限影響,加上發水設上限、政府新措施等影響而下,收購可能遭到擱置。

香港文匯報記者昨致電金朝陽作出查詢,發言人表示,希雲大廈現時處於收購的敏感階段,未能透露具體詳情。該小業主指,希雲大廈今年中時曾獲金朝陽提出收購,當時開價每方呎約達1萬元,預備集合滿8成業權後,發展商年底就會正式購入業權。然而,9月卻突然殺出「程咬金」,政府在銅鑼灣區設下高限,希雲大廈的高限設在100米,樓層與之前比較差距可達10層,有見重建價值下跌,金朝陽將收購價調低約1成,每方呎收購價調低至約9,000元。

小業主認為,政府在沒有諮詢的情況下,將該廈列入高限範圍不公平,而因此影響該廈的收購進度,與政府年初時希望協助50年樓齡舊樓重建的初衷亦相違背。該廈部分小業主與鄰近的禮信大廈、禮加大廈等,已聯絡區議員作出投訴,之後並會到城規會表達意見。

據悉,當初發展商與業主的合約中訂明,若年底前無法集齊8成以上業權,合約就不會生效,即收購就會告吹。

希雲大廈的希雲街32至50號,已獲金朝陽完成收購,地盤面積約12,900方呎,可建樓面約102,900方呎,即將展開重建。至於亦位處希雲街範圍內的五幢舊樓,亦受到高限影響。
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