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今日地產新聞摘要

2010年11月30日

【蘋果日報】政府突然推出額外印花稅等辣招壓抑樓市炒風，不但成功將一班炒家趕離場，亦同時嚇退一批用家，樓市成交衰過海嘯，二手交投旋即直墮谷底。

綜合利嘉閣統計全港 50個指標屋苑，上周僅錄173宗二手買賣，較前周急瀉56.6%，撇除每年農曆新年的特殊日子，上周成交量實際衰過金融海嘯，創下自06年10月以來新低，業界料短期成交量仍低位徘徊，難以回復正常水平。

陳大偉指出，在08年9月金融海嘯後數周，市場仍錄得177至190宗成交，可見政府打擊炒樓新措施的影響力，較金融海嘯更勁。撇除每年農曆新年的傳統假期因素影響，上周成交量為自06年 10月30日至11月5日一周錄得152宗後，逾4年按周新低。
由於二手成交顯著萎縮，上周更有 6個屋苑未有錄得任何成交，包括鰂魚涌南豐新邨、西灣河鯉景灣、小西灣藍灣半島、藍田滙景花園、大角嘴帝柏海灣及長沙灣宇晴軒。

陳大偉估明春交投始回升，目前二手交投只由實力用家及長線投資者支撐，市場調整需時，當業主肯減價，及當市民認清前景及克服心理障礙後，買賣才有力上升，至每周逾 250宗的正常水平。

經濟學家關焯照認為，由於不少用家被政策嚇怕，短時間內二手成交量亦難以恢復正常，料會淡到年尾，每周交投不會超過 200宗，相信明年農曆新年後成交量才有望逐步回升。交投淡靜，早前當炒的沙田第一城及天水圍嘉湖山莊近期已先後出現撻定個案，同時為較多筍盤供應的屋苑。

利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，部份筍盤已迅速獲承接，但仍有少量該類盤源放售。以沙田第一城為例，現時約有 3至 4個低市價約 3%放盤。嘉湖山莊則有 8至 10個筍盤，但叫價只低市價 1至 2%。

沙田第一城更錄得政府出招後首宗摩貨成交，中原地產高級分區經理黎宗文表示， 41座低層 C室， 410方呎，炒家在政府出招前，以 184萬元購入，因看淡後市，剛減價 6.8%至 191萬元摩出，扣除佣金等開支近乎平手。

【星島日報】二手樓市不振，減價盤湧現，昨日舉行的兩場物業拍賣，反應均屬普通，更有銀主拍賣元朗明珠花園一個單位，臨場減價售出，減幅約半成。
忠誠拍賣行昨日推出十八項物業拍賣，當中三項於拍賣前收回，其中有銀主盤臨場減價半成放售，為元朗明珠花園三座連天台單位（另連車位），面積約九百五十九方呎，天台約八百一十九方呎，開價二百八十萬元，本於拍賣時獲十二口承價至三百三十多萬元，但銀主稱未到價須收回，惟該單位及後即時重拍，最終以三百三十萬元成交，平均呎價約三千四百四十一元。
忠誠拍賣部總經理鄭世傑表示，昨日約五十名準買家出席拍賣，反應一般，最近有部分業主有意調低價格，減幅約一成，但由於市場因素未明朗，部分業主未能決定減價幅度，故暫時先觀望。因目前二手市場買家壓價情況嚴重，故透過拍賣行的放盤增加，放盤量由上月的八十餘宗，增至本月的一百二十宗，而目前買家以用家為主，亦有部分為內地長投資客。另外，環亞昨日舉行拍賣會，全場約有三十人出席，推出的二十五個物業，除二個延期拍賣、五個成功拍出外，其餘收回。
所拍賣物業半屬工商單位，成功拍出的項目工商鋪亦佔一半，數目較之前明顯增多，拍賣師曾傑俊表示，最近接到工商鋪放盤增多，或與投資者擔憂額外印花稅措施，會波及工商業單位，故此及早出貨有關。是次拍賣的物業，所接到查詢及睇樓量明顯較上周減少，氣氛難言熱烈。

【成報】政府本月中宣布新一輪壓抑炒賣樓市措施，樓市已即時逆轉，財政司司長曾俊華昨日則重申，現時樓價超過一般市民負擔能力，政府不會對樓市泡沫坐視不理，將繼續監察情況，適時將毫不猶豫再出招；不過，地產代理業界聯席會議指出，若新措施持續實施，未來半年樓市成交量勢會下跌三成，估計令1,000間地產代理結業，打爛一萬名地產代理營業員「飯碗」，故緊急發起下月遊行以示不滿。
曾俊華昨在立法會財經事務委員會上指出，樓巿炒風已蔓延至一般住宅市場，升幅超越一般市民收入增長，市民置業負擔由08年第四季的32%，飆升至今年第三季42%；若利率回升三個百分點，負擔水平更急升至54%，超越長期平均數，「如果個利率一轉係對佢有影響嘅話，呢個未必係最適合嘅時間去買樓，因為個利息一定係升嘅」。

曾俊華指出，美國第二輪量化寬鬆政策令市場亢奮情緒高漲，市民擔心難置業故急不及待入市，令樓市泡沫愈吹愈大，一旦爆破會帶來沉重代價，故本月推出的新措施，旨在遏抑過分熾熱的炒賣和防止按揭信貸過度擴張，政府未來三至四年亦將推出6.1萬個單位，緩和市場需求，強調政府決不會對樓市泡沫風險坐視不理，「我哋係會密切咁監視情況，適當時毫不猶豫咁推出措施」。

【東方日報】政府早前突然決定向住宅物業交易加徵5%至15%「額外印花稅」，又收緊按揭成數，落重藥壓抑樓市炒風，措施即時令二手物業成交大幅急降，地產代理生意顯著萎縮，代表近八成地產代理從業員的五大地產代理商會指政府亂投「重藥」，對樓市問題治標不治本，副作用將比「八萬五」更嚴重，擔心最終會導致超過三成從業員及後勤員工，佔近1萬人會失業，1,000間地產代理分行會關閉，五大地產代理商會正計劃下月中發起遊行示威，表達業界的不滿。
香港新界地產代理商聯會主席邱慶新表示，該會近日訪問了50間中小型代理行，大部分對新措施的運作仍不清楚，並有80%成員表示在政府出招一個多星期後，未有接獲新客戶落訂買樓，若情況持續3個月，有40%會員考慮結業，而持續半年的話，則更有多達一半。置業18執行董事張文傑稱，估計十二月份該行佣金收入會較十一月下跌30%。
地產代理管理協會前會長曹紹偉認為，若樓市交投持續淡靜半年，交投量萎縮30%的話，估計將會有20%代理行，即約1,000間會關閉，屆時造成超過30%，達近1萬名從業員及後勤員工會面臨失業，故建議政府將「額外印花稅」改以「額外利得稅」形式收取。此外，香港地產代理專業協會副會長郭昶認為，政府倉卒推出措施，亦可能引發日後出現踢契等訴訟。

【明報】財政司長曾俊華表示，政府對樓市泡沫不會坐視不理，會繼續監察樓市發展，有需要時再推措施。
曾俊華今早向立法會一個委員會匯報本港經濟狀況時表示，樓市的亢奮已蔓延至一般住宅市場，樓價升幅已超越一般市民負擔。他指出，只要目前的按揭利率回升3個百分點，市民供樓負擔水平，就會由現時的42%升至54%，超越20年平均數。在樓市暢旺下，他擔心部分市民急不及待入市，令樓市泡沫愈吹愈大，一旦爆破時，對經濟造成沉重打擊。曾俊華續指，政府在本月19日已推出系列打擊炒樓措施，他強調，政府不會坐視不理，會繼續監察樓市發展，有需要時再推措施。
市場消息指，評級機構惠譽國際及穆迪投資均認為，港府針對樓市炒風措施，有助減少投機活動及資產泡沫風險降低。但穆迪則憂慮，樓宇炒賣對象或會轉移至較低價物業。環亞今天安排25項物業公開拍賣，最終只成功沽出兩成共五伙，涉及交易總值僅582萬元。其中，多項逾千萬元開價拍賣物業，如尖沙咀港景及跑馬地金山花園等豪宅均遭收回。今次拍賣售出之五項物業，最高價售出為大埔美德大廈6字樓A室，單位實用面積382方呎，開價158萬元後終以164萬元交易。

【新報】上月樓市轉角向上，當中不乏細價樓成交，拖累平均每宗二手註冊金額下跌。據土地註冊處資料顯示，截至11月26日，本月至今平均每宗二手註冊金額暫錄得350.7萬元，相比上月全月的365.1萬元下跌4%。據資料顯示，本月暫錄11,396宗二手註冊（數字主要反映上月市況），此數字已超越上月全月宗數約四成，但本月二手註冊金額至今暫錄約399.7億元，按月上升僅35%。按地區劃分，港島區及九龍區之平均每宗二手註冊金額均錄得跌幅，當中以港島區平均每宗二手註冊金額跌幅最大，暫錄約540萬元，相比上月的約569萬元下跌5%，此數字更創4個月低位。至於九龍區方面,平均每宗二手註冊金額暫錄約375.3萬元，相比上月回落3%；反觀，新界區則有微升迹象，暫錄為約259.7萬元，相比上月微升1%。另外，由於港島區及九龍區平均每宗二手註冊金額按月錄得跌幅，故市區與新界區平均每宗二手註冊金額差距有所收窄。現時港島區與新界區由上月差距由55%收窄至本月僅相差約52%；而九龍區與新界區由上月差距由33%收窄至本月僅相差約31%。

【文匯報】政府推出額外印花稅等辛辣招式壓抑炒風，不單令一眾炒家退市離場，亦同時嚴重削弱用家置業或高追的意慾，大市交投更因此一跌再跌，市場溫度可謂直陷冰點。綜合利嘉閣地產分行數據所得，全港50個指標屋苑在過去一周（11月22日至11月28日）僅錄得173宗二手買賣個案，按周再瀉57%，連跌四周，並創下近40周、即自今年2月農曆新年後新低。倘若撇除每年農曆新年的特殊情況，上周成交量更創下近17年半新低。港島區成交亦大幅調整，9個指標屋苑當中，有8個成交量下跌，跌幅最少達17%以上，綜合成交量則由前周的72宗，下挫64%至上周的26宗，其中太古城、嘉亨灣及杏花銳減50%以上。
新界區屋苑憑著「價細」優勢，加上業主議價空間較大，物業買賣較易促成，故此成交量跌幅較其他兩區為少。事實上，該區21個指標屋苑上周共得97宗買賣，較前周僅跌46%，雖然金獅花園、沙田中心、碧堤半島及映灣園成交量大跌75%，不過，有用家趁機入市，推動太湖花園、灝景灣及錦繡花園成交量逆市倒升50%至1倍不等，支撐跌幅未虞港、九兩區同步下跌。
陳大偉指出，雖然目前二手大市交投只由實力用家及長線投資者支撐，不過，低息及通脹的大環境不變，供樓負擔不重，而且樓價長遠依然趨升，相信當市民認清前景及克服心理障礙後，加上市場經過未來三數星期調整，令買賣盤源以至大市購買力能重新累積至一定數量之後，預料物業買賣將有力重新超越至每周逾250宗的正常水平。

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