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今日地產新聞摘要

2010年11月27日

【蘋果日報】自政府公佈辣招打擊樓市至今一星期，因招數夠狠，早前熱炒的屋苑，一時間風聲鶴唳，成交大跌之餘更出現極罕見的撻定多過成交現象。沙田第一城率先淪陷，爆發劈價潮，屋苑一個三房單位以「賤賣」288萬元轉手，低市價一成。特首曾蔭權昨日表示，措施已初見效，但政府仍會繼續密切監察樓市，必要時推出進一步措施。
財政司司長曾俊華的打擊樓市措施中，徵收額外印花稅一招最辣，殺炒家措手不及，用家亦遭殃，樓市隨即有如山崩地裂，各區爆發撻定劈價潮，市場氣氛極度悲觀。早前熱炒的屋苑及「細價盤」，包括沙田第一城、天水圍嘉湖山莊等，在炒家急掟貨、用家怕入市的現象下，撻定個案罕有地多過成交宗數。
自政府出招後，沙田第一城即變死城，撻定多過成交，中原地產高級分區經理黎宗文表示，沙一由出招前最旺的周末兩日逾20宗成交，跌至上周僅5宗買賣，撻定多達6宗﹔美聯物業高級營業經理黃錦瀚表示，屋苑爆出超低價成交，1座中層 F室原業主見政府出招，即時腳軟，希望盡快賣甩層樓套現，所以叫價不敢太高，僅300萬元，即日有客還低4%至288萬元，業主亦照賣，呎價 5294元，低市價逾一成，相對一般的市價成交，擺明要錢不要貨。有買家趁樓價跌執平貨。
嘉湖撻定8宗，成交 7宗
世紀 21奇豐分行經理吳元利指沙田第一城交投疏落，相信業主要減價一成或以上才能在淡市刺激成交。嘉湖山莊亦告急，中原地產經理王樹明表示，自政府出招後，屋苑幾乎日日有撻定，累積多達 8宗，但卻得 7宗。美湖居 8座中層 E室，584方呎，原以 182萬元售出，炒家決定撻定，連佣損失近 10萬元。
中原地產董事總經理陳永傑表示，政府出招後業主即腳軟，肯減價，個別減幅逾一成，開始有買家執平貨，證明市場不是對後市全無信心，只是等執平貨，若樓價回落10至15%，料有支持。

【星島日報】政府新措施牽動租務市場起變化，用家為靜觀後市發展紛「轉買為租」，租務交投轉趨活躍。其中太古城一名換樓客，暫緩入市計畫，承租鯉景灣一個五百七十七方呎單位，月租一萬三千八百元。此外，九龍灣淘大花園亦錄租賃成交，四百四十三方呎部分海景單位，以八千二百元成功租出，平均呎租十八點五元。
香港置業分行營業經理溫智力表示，鯉景灣十二座高層C室單位，面積五百七十七方呎，二房間隔，每月租金為一萬三千八百元，平均呎租近廿四元，屬市場合理水平。
現時屋苑尋租的客人則較出招前增加約一成。現時鯉景灣約有三十個租盤。
中原分行經理鮑允中稱，淘大花園不少業主對新政策抱觀望態度，故決定先將單位轉賣為租，暫享租金回報。其中P座高層零三室，面積四百四十三方呎，一房間隔，為東南單邊戶，享少海景，現以八千二百元成功租出，平均呎租十八點五元。業主於今年十月，才以二百二十四萬五千元入市單位，現時租出單位，享四點四厘回報，可算不俗。

【成報】天水圍嘉湖山莊大部分業主因應政府打擊炒樓新措施而擴大減價空間，但買方多選擇靜觀形勢，令交投處拉鋸。部分買家因對後市不樂觀而撻訂。措施生效至今，嘉湖錄得7宗撻訂個案。
嘉湖山莊11月迄今錄140宗成交個案，平均呎價跌3%至2,818元。天水圍嘉湖山莊賞湖居日前錄得一宗區內客「即睇即租」個案，該單位業主持貨兩個月，租金回報率達4.3厘。
成交個案中嘉湖山莊賞湖居5座中層D室，建築面積708呎，實用面積551呎，三房兩廳，日前獲一名區內客垂青，以7,000元「即租」單位，呎價9.9元，以實用面積計算呎價12.7元。同類單位市價約194萬，租金回報約4.3厘，再扣除管理費等雜費約800元，回報率約有3.8厘。
另外嘉湖山莊日前錄得一宗區外長線投資客成交個案，是次原業主持貨3個月，轉手帳面獲利17萬。謝氏稱，上述所錄成交單位為美湖居6座低層F室，建築面積578呎，實用面積441呎，兩房兩廳，日前獲一名長線投資客垂青，該名買家因業主肯擴大議幅，即場減17萬，遂決定以165 萬購入上址作收租之用，呎價2,855元，若以實用面積計算呎價為3,741元，屬市場價。
謝氏續稱，該單位若作投資收租，現時市值租金大約為6,500元，租金回報率達4.7厘，若扣除管理費等雜費約800元，回報率仍有4.1厘。

【東方日報】金管局公布十月份住宅按揭統計數字，新批按揭申請連續四個月下跌，而新取用按貸額更按月下跌26%，至250.8億元。而政府的新打壓措施，會在年底開始影響新批按揭，出現「插水」情況。按計劃聯席董事王永偉預期，十一、十二月的新取用按揭數字仍會偏高，全年金額可達3,000億元水平。而上周公布的壓抑樓市措施，則相信會令十二月的新批按揭數字大幅下降。
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓日前表示，政府一系列樓市措施推出後，該公司至今的按揭申請宗數按周大跌逾60%；中原按揭經紀董事總經理王美鳳亦表示，該公司的按揭新申請過去一周大跌逾30%至40%。
十月份新取用按揭有10,840宗，涉額250.8億元，金額是七個月以來新低。新批出按揭方面，十月份申請有13,257宗，按月少4.2%，涉額307.9億元，按月減少7億元。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，數字由高位回落，與政府推出的一系列樓市監管措施有關。
選用銀行間同業拆息（H）作定價參考，仍然是按貸主流，佔比已增至91.6%。

【新報】物業代理行業戰場已蔓延至手機服務，戰場亦不限於一二手住宅市場，近年各大物業代理亦紛紛推出智能手機程式爭客。中原表示，該公司7月推出應用程式以來，累積下載次數已達14萬次。另一物業代理美聯則稱，該公司的程式下載由8月推出至今共錄17萬宗下載。中原地產住宅部董事總經理陳永傑指，每年用於智能手機應用程式的花費達100萬元，該公司最近與HTC合作，凡使用HTC Android 1.6或以上的手機用戶，可享優先1個月下載「行動筍盤」程式。而美聯物業資訊科技部科技總監馮浩陞表示，該公司的程式勝在可以在iPhone、Nokia、Blackberry、Windows Mobile及Android等多個平台上使用。
股壇長毛發炮轟政府
政府出招壓抑炒風，樓市交投應聲下挫，當政府認為措施有成效之際，市場陸續出現用家「撻訂」個案，新措施被指「殺錯良民」。有「股壇長毛」之稱的獨立股評人David Webb撰文批評，指政府對徵收額外印花稅的立場前後不一，又質疑措施有機會牴觸基本法，建議政府將有關稅項取消。但相隔5個月後，政府落實向短炒買家徵收額外稅項，David Webb坦言有關做法是出爾反爾。另外基本法105條中列明，特區政府會保護個人和法人財產的取得、使用、處置和繼承的財產等，他認為是次政府向短炒買家徵收最高一成半的印花稅，對置業者而言是懲罰性及不合理，批評有關造法不公平，以及有機會違反基本法。David Webb續稱，政府指出在過去9個月內，買家持有不足兩年轉售的數目增加了32%，但當局卻沒有交代實際涉及成交量，認為政府數據有誤導成份。他舉例指，根據立法會文件指出，去年2,000萬元以上豪宅並兩年內轉售，佔整體逾2,000萬元單位之比重少於一成。他預期，有關措施將會對真正用家構成影響，包括部份在財政上出現問題而迫被賣樓套現甚至斷供的業主。另外，若遇上經濟下滑及樓市泡沫爆破等情況，新措施只為市民帶來更大損失。David Webb指，雖然政府認為有關措施只是「非常時期的非常手段」，但有關方面未有表明額外印花稅只屬短暫，擔心會變成永久性的稅項條例。
【文匯報】港府重稅打擊炒樓短短一周，樓市一二手成交幾近「凍結」，個別屋苑如嘉湖山莊、沙田第一城等「炒家樂園」爆發蝕讓及撻訂潮。綜合地產代理資料，措施生效至昨日，全港共錄逾50宗撻訂，涉及訂金及佣金估計逾600萬元。代理指出，由於單是十大屋苑就有約470宗臨時合約是在措施公布前簽署，故預料撻訂個案會陸續有來。樓市氣氛逆轉，部分業主主動擴闊議價空間，幅度普遍約3至5%。行政長官曾蔭權昨指出，打擊短炒的措施初見成效，有需要時會再推新措施。曾蔭權昨日在出席博鰲青年論壇時認為，政府早前先後多次推出措施，打擊樓市炒風，從市場初步反應看來，有關措施已經取得一定效果，「我們會監察情況，有需要的時候會推出進一步措施」。他表示，政府早前公布了新一輪針對樓市炒賣的措施，目的就是要遏抑過分熾熱的炒風，避免影響真正有置業需要的市民和長線投資者，並減低資產泡沫危機，而從市場初步反應看來，措施已經取得一定效果。
地產建設商會秘書長龍漢標昨也認為，過去一星期交投減少，證明措施已初步收到成效。他不肯評論政府的措施是否出手過重，表示問題的重點是能否達到遏止炒風的目標。他指，樓市確實存在炒風，對於政府上周推出的打擊炒家新政策，商會表示理解，但他擔心措施會影響真正用家，以及一些可能因短時間內財政狀況有變化，需要出售物業的買家。

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